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標(biāo)題: 2018中國報告|中國房地產(chǎn)：掘金新一線，布局新二線 [打印本頁]
作者: 臺州城市網(wǎng) 時間: 2018-2-23 09:17
標(biāo)題: 2018中國報告|中國房地產(chǎn)：掘金新一線，布局新二線
圖片來源：全景視覺
中國房地產(chǎn)在2017年邁入了全新的歷史節(jié)點：住宅居住功能的重要性被提升到新的高度，租售并舉、職住一體、多主體供應(yīng)等指針有望深刻改變行業(yè)市場主體的運行模式。與此同時，全國房屋銷售額仍然在過去一年創(chuàng)造了歷史高位，市場份額的結(jié)構(gòu)性變化仍然給規(guī)模增長注入慣性。
在行業(yè)的歷史性階段，企業(yè)對市場需求的發(fā)現(xiàn)、挖掘、競爭和滿足，都面臨著更高的要求。新的一年里，主流企業(yè)將采用何種基調(diào)和策略來實現(xiàn)可持續(xù)性的增長和布局，我們選取了一批主流藍(lán)籌公司作為訪談樣本。當(dāng)然還有一篇對市場的展望鞭辟入里的文章作為特別推薦。
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最近網(wǎng)絡(luò)上有一個段子特別火，講述的是“房子”和“比特幣”的故事。
幾個老同志，這樣語重心長地對80、90后說：別玩那些區(qū)塊鏈啊、比特幣什么虛擬的玩意，人生啊，應(yīng)該做點實事，比如踏踏實實的上班，然后在北京買個房子、娶個媳婦多好！
一個90后這樣回答說：你們這些老同志啊，就知道忽悠我們，這些年，你們經(jīng)過不懈的努力，終于把幾千塊成本的鋼筋水泥，搞成了10萬一平方米的房子；如果，我們不再另謀出路，把一堆堆數(shù)字和字母，搞到10萬一串賣給你們，我怎么買得起你們的房子！怎么對得起這個時代啊！
那么，我們處在一個怎樣的時代？
2015-2017年的地產(chǎn)大牛市，宛如一場財富盛宴，從東部到西部、從一線到四線、從省城到縣城，除了18線的偏遠(yuǎn)地區(qū)，幾乎全部房價翻番。簡言之，但凡像樣的城市，僅靠房產(chǎn)，過去3年城市有房居民的財富基本都實現(xiàn)了倍增。2017年，全國房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升3.62%，財富效應(yīng)不言而喻。具體來看，我們有以下三點發(fā)現(xiàn)：
一、北京、上海、深圳等東部一線城市市場規(guī)模快速下降，如深圳2017年新房售259萬平方米，僅為鄭州的8.1%，成都的9.6%，市場轉(zhuǎn)向租賃運營已成共識，商辦物業(yè)的開發(fā)運營成為核心。
二、鄭州、武漢、成都等中西部核心二線城市爆發(fā)式增長，融創(chuàng)中國以其投資布局策略，大規(guī)模提前進(jìn)入強(qiáng)二線，快速躋身4強(qiáng)，2017年銷售規(guī)模達(dá)3600億元，年增長幅度141%。
三、宜昌、阜陽、贛州、湛江等中西部三四線蓄勢已發(fā)，碧桂園全國布局近400個城鎮(zhèn)，采用“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略，實現(xiàn)了5500億元銷售規(guī)模。（見表1）
北京、上海銷售規(guī)模下降，鄭州、武漢、重慶、成都、西安等城市銷售規(guī)模上升，這一降一升變化的邏輯是什么？為何一線城市供銷斷崖式減少，二三線住宅規(guī)模跳躍式增長，四線城市開始重新進(jìn)入了我們的投資視野？
一、從經(jīng)濟(jì)上看，經(jīng)濟(jì)中心開始從沿海貿(mào)易轉(zhuǎn)向內(nèi)陸消費，消費持續(xù)增強(qiáng)，出口走弱；具體數(shù)據(jù)上看，全國消費占比從2007年的34.55%提升至2017年的44.28%，10年提高近8.4%；而出口呈現(xiàn)出持續(xù)滑落的態(tài)勢，出口占比從2007年的34.6%下降至18.5%；投資呈現(xiàn)出從高增長（2007-2012年提高18.8%）到穩(wěn)增長（2013-2017年僅提高0.78%）的階段性變化特征；
二、從政治上看，中國政府主導(dǎo)強(qiáng)干弱枝的體系，打造區(qū)域的平衡性是地緣穩(wěn)定的核心；這一點，對比美國來看，美國基本都是完整的四方形結(jié)構(gòu)，而中國幾乎都是不規(guī)則形狀，即體現(xiàn)多元性與包容性，又形成相對制約與平衡的發(fā)展關(guān)系。
因此，在中國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，會同時存在一個政治中心、一個經(jīng)濟(jì)中心，例如廣東的廣州深圳、福建的廈門福州、山東的濟(jì)南青島等。
三、從地域上看，新型城鎮(zhèn)化及勞動力人口增量空間分布于中西部區(qū)域，而非東部核心城市。
北京、天津及上海已到了穩(wěn)定發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率＞70%，潛在城鎮(zhèn)化人口增量有限；東部沿海城市大部分處于快速發(fā)展后II段，城鎮(zhèn)化率60-70%，已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化減速階段；中部地區(qū)基本處于快速發(fā)展后I段（除河南外），城鎮(zhèn)化率50-60%，城鎮(zhèn)化仍有巨大潛力；西部地區(qū)基本處于快速發(fā)展前期（除重慶外），城鎮(zhèn)化率30-50%，城鎮(zhèn)化剛起步，農(nóng)村人口占據(jù)主導(dǎo)。
從人口流動趨勢看，中西部的安微、廣西、四川人口已開始出現(xiàn)大規(guī)模回流。以安微為例，剔除人口自然增長（出生人口-死亡人口），2008-2012年5年間，人口減少345萬（即流出人口），而2012-2016年，人口出現(xiàn)小幅增長38萬，開始吸納周邊省域的人口。（見表2）
從政府的投資傾向上，二三線城市鄭州、濟(jì)南、南寧、海口2017年人均固投均位于6億-7億元/萬人，遠(yuǎn)高于北上一線城市的水平（3億-4億元/萬人），且速度在持續(xù)加快，政府的主導(dǎo)發(fā)展方向正發(fā)生轉(zhuǎn)變。（見表3）
對于全球人口最多的國家來說，除了北京和上海，如果能打造更多經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，疏解特大城市的人口壓力，無疑是利國利民的。北京統(tǒng)計局公布，2017年末，北京市全市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，下降0.1%。
從集中力量發(fā)展若干超大城市，到全面均衡發(fā)展打造區(qū)域發(fā)展極，中國已進(jìn)入了全新的歷史發(fā)展階段，開始進(jìn)入先富（東部）帶動后富（中西部）的新征程。
對個人而言，除了用數(shù)字貨幣在技術(shù)上實現(xiàn)對老一代的逆襲，還可以先人一步到新一線去奮斗，到新二線去筑夢，在空間上開辟碾壓老一代的新賽道。
對開發(fā)商而言，積極融入再平衡的新趨勢，主動下沉到更多中西部城市，就有機(jī)會把握住業(yè)績上彎道超車的重大歷史機(jī)遇。
在新的經(jīng)濟(jì)、政治、地理格局驅(qū)動下，城市分化仍將持續(xù)，不同地域城市的機(jī)會點將更加多元化，從增量視角看，如何尋找出最具潛力的新一線及新二線城市是制勝的關(guān)鍵。我們認(rèn)為，主要有以下四個核心條件：
一、行政中心城市：有一定文化底蘊，行政教育配套基礎(chǔ)資源相對豐富，通常為省會城市，或者相對獨立的地域中心城市；
二、交通樞紐城市：呈接?xùn)|部回流，吸納地域城鎮(zhèn)化人口，通常為高鐵樞紐型城市，擁有2條及以上的交通軌道線（如西安、鄭州、武漢、襄陽、阜陽等）；
三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及就業(yè)機(jī)會，提供基本就業(yè)保障；有一定的商業(yè)生活等配套基礎(chǔ)，滿足美好生活愿望的需求，通常經(jīng)濟(jì)體量大于5000億；
四、人口規(guī)模優(yōu)勢：輻射區(qū)域人口具有一定規(guī)模，綜合勞動力規(guī)模、結(jié)構(gòu)比例、潛在城鎮(zhèn)化人口（農(nóng)村人口），廣東、河南、山東、四川、河北等省域人口規(guī)模優(yōu)勢最為明顯。覆蓋的省會城市，或相對獨立的地級市受省會的吸附小，人口競爭力優(yōu)勢明顯。
具體到城市層面，我們通過各城市的經(jīng)濟(jì)、人口、土地、產(chǎn)業(yè)等62個基礎(chǔ)維度數(shù)據(jù)，將全國主要城市劃分為10個等級，從2021年對比2016年城市價值排序變化看：
掘金新一線的優(yōu)選城市：一線城市新增杭州、南京、成都、蘇州、武漢、鄭州等六個區(qū)域中心城市。
這是我們尋找的新一線城市，其中，天津（受益于京冀津一體化次中心的建設(shè)）、南京&杭州（受益于上三角一體化都市圈次中心的建設(shè)）、鄭州&武漢（中部核心城市崛起）等城市排名上升，值得重點關(guān)注；
布局新二線的優(yōu)選城市：強(qiáng)二線城市新增濟(jì)南、長沙、寧波、西安、合肥、昆明、海口、無錫、福州、太原、東莞、廈門、佛山、珠海、南昌。
這是我們尋找的新二線城市。其中，濟(jì)南（發(fā)達(dá)地域中心）、海口（唯一熱帶省域中心）、太原（西北地域中心）、南昌（中部省域中心）、蘭州（大西北一帶一路節(jié)點）、南寧（廣西省域中心）等城市排名快速上升，可積極布局。
同時也可關(guān)注部分三四線區(qū)域中心城市的崛起，從2016年和2021年的排名變化，我們還可以找到潛在風(fēng)口城市，廊坊（上升22名）、常德（上升16名）、宜昌（上升15名）、阜陽（上升15名）、張家口（上升14名）、亳州（上升13名）、遵義（上升12名）、衡陽（上升10名）。（表4）
具體到投資策略上，城市的規(guī)模化擴(kuò)張仍是核心，大規(guī)模的基建，提升城市功能，吸納區(qū)域人口往中心城市聚集，為城市的核心發(fā)展邏輯。
結(jié)合120個重點城市的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，隨著投資配套的落地及人口的聚集，城市往往會呈現(xiàn)從1到6的擴(kuò)張邏輯，在不同發(fā)展階段及時間周期，投資的主導(dǎo)區(qū)域的策略方向，會有明細(xì)的差異。
如圖1所示，以大家較為熟悉的老一線上海為例，上海已經(jīng)發(fā)展到第6階段，城市內(nèi)部發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，工業(yè)、居住等功能開始轉(zhuǎn)向城市外圍40-60-80公里圈的小城市，所以過去兩年，上海的商辦大宗交易日趨活躍，住宅市場方面，則是花橋昆山嘉興等環(huán)上海區(qū)域異常火爆。
夫風(fēng)生于地，起于青蘋之末。奮斗新一線、筑夢新二線，也應(yīng)從“青蘋之末”著手，順勢而為。
具體到新一線城市（目前多為強(qiáng)二線），我們可以看，2016年平均經(jīng)濟(jì)規(guī)模為1.04萬億元，人口為990萬人，但核心城區(qū)范圍小（644平方公里），平均人口密度達(dá)1.53萬人/平方米，人地關(guān)系緊張。持續(xù)的擴(kuò)容需求和人口規(guī)模導(dǎo)入的發(fā)展策略下，會呈現(xiàn)出攤大餅的現(xiàn)象，即土地空間從3到4，城市全方面向郊區(qū)擴(kuò)張，郊區(qū)的土地價值也將得到全面重估。
以南京為例，目前搶占江北、江寧和浦口的投資開發(fā)機(jī)會，依然是最佳的選擇，在南京晉升新一線城市的過程中，這些區(qū)域不可避免將承擔(dān)起吸納新產(chǎn)業(yè)、新人口、新生活的空間使命。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報
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