臺(tái)州物業(yè)立法的步子突然加快了。
去年8月1日，《臺(tái)州市物業(yè)管理規(guī)定》正式施行。按照市綜合行政執(zhí)法局的原定計(jì)劃，在這項(xiàng)規(guī)定實(shí)施過(guò)程中，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，歸納問(wèn)題，再以此為基礎(chǔ)起草《臺(tái)州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。
“市人大常委會(huì)很重視這項(xiàng)工作，認(rèn)為物業(yè)管理和老百姓的生活息息相關(guān)。”市綜合行政執(zhí)法局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人周文說(shuō)，為此他們把立法的時(shí)間提前了，將《臺(tái)州市物業(yè)管理?xiàng)l例》列入了今年的立法計(jì)劃。
物業(yè)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)
2017年4月份，市綜合行政執(zhí)法局接手物業(yè)管理職能。同年，國(guó)家取消物業(yè)企業(yè)服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定。
“當(dāng)時(shí)剛接手工作，本來(lái)就不熟悉這項(xiàng)業(yè)務(wù)，物業(yè)企業(yè)服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定一取消，相當(dāng)于物業(yè)企業(yè)進(jìn)入門檻沒(méi)了。”周文說(shuō)，他們只能邊摸索邊開展工作。
物業(yè)資質(zhì)認(rèn)定取消后，更多的新小微物業(yè)企業(yè)加入這個(gè)行業(yè)，物業(yè)企業(yè)數(shù)量不斷增長(zhǎng)，不論規(guī)模，現(xiàn)在僅椒江就有300多家物業(yè)企業(yè)。而截至去年年底，全市有接手小區(qū)管理的物業(yè)企業(yè)是276家。
“大大增加了我們的監(jiān)管難度。”周文說(shuō)，部分物業(yè)企業(yè)工商登記后，還沒(méi)開展業(yè)務(wù)，很難完全納入監(jiān)管，因?yàn)樗麄儗?duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管是基于物業(yè)小區(qū)管理的綜合評(píng)定，而且只有開展業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)才會(huì)主動(dòng)到綜合行政執(zhí)法部門報(bào)備。
這也促使政府通過(guò)立法、企業(yè)通過(guò)服務(wù)立信等形成行業(yè)監(jiān)管。
為了規(guī)范管理，市綜合行政執(zhí)法局迅速啟動(dòng)《臺(tái)州市物業(yè)管理規(guī)定》起草工作。起草小組赴寧波、深圳、南通等先進(jìn)城市考察學(xué)習(xí)，借鑒其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)及立法經(jīng)驗(yàn)，形成了全市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告。
2019年8月1日，《臺(tái)州市物業(yè)管理規(guī)定》開始施行，標(biāo)志著臺(tái)州市物業(yè)管理事業(yè)開始進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。
此外，市綜合行政執(zhí)法局還修訂了《臺(tái)州市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)范了各項(xiàng)流程及各類示范文本；出臺(tái)了《臺(tái)州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法》《臺(tái)州市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理信用等級(jí)評(píng)定辦法》《臺(tái)州市住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》等一系列物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評(píng)制度。
規(guī)范物業(yè)管理就要完善法律法規(guī)
臺(tái)州的物業(yè)管理逐漸走上正軌，全市業(yè)委會(huì)成立率從不到50%提升至90%，但是各項(xiàng)規(guī)定和管理辦法在實(shí)施過(guò)程中仍出現(xiàn)各類問(wèn)題。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)階段遺留問(wèn)題較多、住房專項(xiàng)維修資金使用、少數(shù)業(yè)主怠于支付物業(yè)費(fèi)……
“現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)信用評(píng)定對(duì)于上規(guī)模的物業(yè)企業(yè)更有約束作用。”周文表示，但是部分低小散的物業(yè)公司并不在意這些，他們?cè)幜P過(guò)一家三門的企業(yè)，企業(yè)信用都已經(jīng)扣到負(fù)數(shù)，仍有小區(qū)找上這家企業(yè)。
周文說(shuō)，這些小區(qū)沒(méi)有其他要求，只要物業(yè)守住大門。“如何管理好這些公司，考驗(yàn)管理部門的管理智慧。”
周文在日常的管理過(guò)程中，不斷收集問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有了想法就記錄下來(lái)，形成文字。
“事中事后的監(jiān)管正在加強(qiáng)，‘寬進(jìn)’的必然是‘嚴(yán)出’，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入門檻低了，留下會(huì)越來(lái)越難。”周文說(shuō)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合規(guī)性要求會(huì)不斷提高，出臺(tái)條款更為細(xì)致的《臺(tái)州市物業(yè)管理?xiàng)l例》勢(shì)在必行。
經(jīng)過(guò)四五個(gè)月的調(diào)研，周文草擬了《臺(tái)州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》。
“突出業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，突出合同關(guān)系。”周文認(rèn)為，未來(lái)將要出臺(tái)的《條例》應(yīng)該注重這些方面，發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的作用，規(guī)范企業(yè)的行為。
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