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標題: 新政來襲，交付新房和樣板間必須一樣？金地旭輝告訴你怎么辦 [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2018-3-1 09:29
標題: 新政來襲，交付新房和樣板間必須一樣？金地旭輝告訴你怎么辦
房時，往往會出現實體房與之前精裝樣板間相差甚遠的情況。
以往，房企會通過“非交標”的溫馨提示來降低客戶心理預期，同時來規避交付風險。
但南昌剛剛出臺的一項新政，或將終結房企的避風港。
樣板房和交付新房必須一樣？
由南昌市住房保障和房產管理局頒發的《關于規范南昌市城區新建全裝修住宅銷售管理的通知》中明文規定：
3月1日起，所有新上市的新建全裝修住宅（簡稱精裝房）裝修部分必須明碼標價，且工藝、質量和標準不能低于對應樣板房；合同要標明房屋的成交總價、毛坯價格及裝修費用。
簡單來說，樣板房和未來交付的新房“必須一個樣”。

新政對樓市影響幾何？
南昌新政出臺后，地產圈內紛紛熱議，比如：
● 十九大強調“房住不炒”的背景下，這類新政會不會在全國推廣？
● 這對房企的批量精裝工程管理是否提出更高要求？
● 今后交房是否更易遭遇惡意維權？怎么辦？
……
★遏制“貨不對板、以裝修名義抬升房價”
對此，金地集團產品管理部副總經理何大江認為：新政是更嚴了，但對一直規范化操作的大型房企來說影響不大，甚至可能是好事。
旭輝集團客戶關系部總監湯科正也認同：新政是對部分開發商裝修房交付亂象的一種治理，有效遏制“貨不對板”、“以裝修名義抬升房價”的情況發生，尤其對一些市場化程度較低的地方有一定的現實意義！
但湯科正也表示：從具體內容看，后續可能還會出臺一些操作細則，比如第4條“裝修價格需經評估”，這會帶來諸如“裝修市場價誰來定義、誰來監管”等問題；再比如第6條“裝修標準不能低于與總包的合同約定的標準”，這讓客戶怎么監督；甚至第2條“樣板房必須保留到新房全部交付完畢”，卻沒規定不保留將如何處罰？
“其實上海早在10年前就有類似政策，比如樣板房必須保留到交付，”湯科正說，“但這種制度應該不會持續太長時間，一旦市場趨于規范，就會自然消亡，這應該是個過渡性的政策。”
★成本仍會轉嫁給客戶？
某千億房企客戶關系部負責人則表示擔憂：市場看似規范了，但背后一定存在多方博弈。先不管此后房企的溢價空間將受限，單單從行業整體來看，無論是產業工人的從業人數還是技能本身，都普遍較低。要做到批量精裝和樣板間一致，這對房企從采招到工程過程管理再到后期驗收交付，整條供應鏈管理能力都提出了非常高的要求，這些成長成熟所付出的成本，會不會轉嫁到客戶身上？就像租售同權的政策意義一樣，表象結果還是推高了租金。
★各地情況不一，很難全國推廣
至于這個新政會否在全國推廣？上述千億房企客關負責人認為，短時間還是不會，畢竟各地市場情況、成熟度都有所不同。
碧桂園、萬科、金地、旭輝
的客戶風險預控機制
而新政出臺后一個階段內，有可能會引發部分客戶惡意的維權，對于房地產企業來說，就越發需要規范經營、誠信經營。
★旭輝的風險預控“十步法”
“這個時候，內部完善的客戶風險預控機制和服務體系就顯得尤為重要。”湯科正說。
旭輝已經在集團層面建立并落地了全周期的風險預控的機制，內部稱之為“項目客戶風險預控十步法”，即圍繞開發的各環節，通過收集過往客戶投訴、缺陷、客戶調研等反饋信息，匯編成內部檢查標準，有效預控包括“貨不對板”等現象在內的各類風險問題，解決困擾企業和客戶的各類痼疾。
★碧桂園開放開盤前“答辯會”
碧桂園客戶關系部在項目開放、開盤前，會通過“風險檢查表”和項目答辯會對銷售物料的風險進行審核管控。

▲交付前主抓的銷售風控動作及時間節點
比如“風險檢查表”。這是一個傻瓜式的檢查清單，一共220條風險檢查項。銷售一般從項目拿到地后就要開始做一系列宣傳推廣，從微信軟文到工地圍擋這一系列文案，每個階段推廣的物料都不一樣。客關部會對照這個表，一項項對這些資料的風險檢查。

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▲由客關部主導的項目開放開盤檢查
例如碧桂園莞深區域，在項目開放、開盤之前還會有項目的答辯會。答辯會上由項目部和營銷部來進行匯報，包括客關在內的各職能端口會一起來進行評審，根據現場情況提出一些整改要求，“這個階段第一關注風險，二是服務品質。”

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