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標(biāo)題: 我的法援故事第647輯——房?jī)r(jià)飛漲，房東違約劃算嗎? [打印本頁(yè)]

作者: 臺(tái)州城市網(wǎng) 時(shí)間: 2021-7-26 17:15
標(biāo)題: 我的法援故事第647輯——房?jī)r(jià)飛漲，房東違約劃算嗎?

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（網(wǎng)絡(luò)配圖）

　　房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致違約增多
　　當(dāng)房?jī)r(jià)發(fā)生大幅波動(dòng)時(shí)，往往容易出現(xiàn)交易一方在簽約后違反誠(chéng)信，不想繼續(xù)履行合同的情況。有些人心里會(huì)打這種小算盤(pán)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了幾十萬(wàn)，只要賠償金少于房?jī)r(jià)漲幅，違約另賣也劃算啊。
　　一房二賣，買家吃了虧
　　2021年1月，金先生經(jīng)二手房中介所介紹購(gòu)買了陳小姐名下的房屋，雙方簽訂《二手房買賣合同》，約定總房款208萬(wàn)元。雙方簽訂合同后，金先生向陳小姐支付了購(gòu)房定金 10萬(wàn)元。但是，沒(méi)想到短短一個(gè)多月時(shí)間，房?jī)r(jià)飛漲，陳小姐未經(jīng)金先生同意擅自將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)賣給他人。之后，金先生多次與中介所、陳小姐交涉，陳小姐僅返還了定金 8萬(wàn)元。
　　按照《二手房買賣合同》約定，金先生可以拿到雙倍定金賠償，可是面對(duì)大幅上漲的房?jī)r(jià)，金先生怎么想都覺(jué)得自己虧了。為此，他來(lái)到路橋區(qū)法律援助中心窗口尋求幫助。
　　莫著急，且聽(tīng)法援律師怎么說(shuō)
　　在聽(tīng)完金先生的陳述后，我向他分析了案情。現(xiàn)因房?jī)r(jià)上漲，陳小姐反悔并將房屋轉(zhuǎn)售給他人，顯屬違約。房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過(guò)戶，那么依照《民法典》物權(quán)編對(duì)善意第三人(最終買家)的交易保護(hù)，前手買家是無(wú)法起訴要求繼續(xù)履行合同。故此，金先生已經(jīng)不能再要求陳小姐繼續(xù)履行合同交付房屋。
　　那么金先生只能認(rèn)虧，向陳小姐主張雙倍定金賠償嗎?這可不見(jiàn)得了。依據(jù)《民法典》第五百八十四條、第五百八十八條的規(guī)定，守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款，約定的定金或者違約金不足以彌補(bǔ)因違約造成的損失的，可以請(qǐng)求賠償超過(guò)部分的損失，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益，即包括房屋增值等可以預(yù)見(jiàn)的利益。因此，金先生可以根據(jù)增值評(píng)估的結(jié)論向陳小姐主張房屋增值利益損失。
　　從實(shí)際案例看，在房?jī)r(jià)上漲快時(shí)，買家訴請(qǐng)賠償實(shí)際損失居多，也更有利，理由是實(shí)際損失一般會(huì)高于定金或合同違約金。之所以支持賠償“實(shí)際損失”，法律依據(jù)是買家已經(jīng)錯(cuò)失了“購(gòu)房機(jī)遇”，付出了“締約機(jī)會(huì)成本”，或者說(shuō)買家已經(jīng)產(chǎn)生了“預(yù)期利益損失”。
　　法條鏈接：
　　《民法典》
　　第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
　　第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
　　定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。
　　路橋區(qū)法律援助中心浙江曉法律師事務(wù)所陳虹燁
　　來(lái)源：臺(tái)州司法

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