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標題: 把宅基地推入市場真能夠制衡房價？ [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2018-3-15 10:54
標題: 把宅基地推入市場真能夠制衡房價？
拋開大熱的房地產稅，2018年全國兩會中一個被忽略的房地產關鍵問題，或許將成為影響未來中國房價的制衡器。

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別小看宅地基“三權分置”
房地產稅的熱度還在持續，其影響開始發酵，尤其是多套房屋的持有者，開始醞釀房屋的出售，他們一是擔心房屋持有成本增加，二是大量拋售帶來的房價下跌。
但是房地產稅真的能夠讓房價降下來嗎，小V采訪的眾多業內專家表示，雖然短期內部分房產因為持有成本的增加會被拋售，從而導致房價下降。但從國外實踐經驗看，房地產稅并不是抑制房價過快上漲的關鍵手段，也沒有國家因為征收房地產稅而導致房價大跌的。
正如中原地產首席分析師張大為所說，在3年內房地產稅即使出來，也改變不了市場基本面。
那么問題來了，什么才是影響房價的關鍵因素？供需矛盾，供不應求是這么多年來我國房價持續上漲的根本原因。相反，過去幾年，廣州、重慶的房價較為穩定的原因則是由于供求平衡，廣州凈流入人口幾乎停滯、重慶則是大量土地供應，庫存足夠。
因此，解決房價問題，除了稅收方面做出調整，也得從供應端入口。2018年全國兩會，一個被忽略的房地產關鍵問題，或許將會成為影響未來中國房價的制衡器。
在2018年政府工作報告中“大力實施鄉村振興戰略”一條中，國務院總理李克強指出，要全面深化農村改革，探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制，所得收益全部用于脫貧攻堅和支持鄉村振興。
無獨有偶，年初的《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》指出，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。
之后國土資源部部長姜大明也在公開場合表示，政府將不再是居住用地唯一提供者。同時，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
宅基地“三權分置”從首次出現在中央一號文件到再次出現在政府工作報告中，僅僅發生在過去三個月的時間，可以看出政府在農地改革中的態度和力度。
能從根本上解決房價居高不下的局面嗎？
以前宅基地的惟一用途是農民自己建房，或者建小產權房。現在，如果所有權、資格權、使用權三權分置，意味著農民能在宅基地資格穩定的情況下進行使用權的流轉，不僅將增加農民自身收入，重要的是閑置的土地資源將得以盤活，未來或將成為建立房地產長效機制、緩解住房供需矛盾的一大舉措。
集體建設用地中宅地基到底占有多大體量呢？據全國人大代表、清華大學社會科學學院學術委員會副主任蔡繼明透露，農村現有19.12萬平方公里集體建設用地中，70%以上是宅基地。
他認為，如果突破對農村宅基地流轉的限制，僅允許其中三分之一閑置的部分通過城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入城市建設用地市場，就可使城市建設用地增加48.70%，由原來的9.16萬平方公里增加到13.62萬平方公里，城鄉之間土地資源配置的這一重新配置，不僅能夠從根本上改變城市住宅用地供給不足從而導致房價居高不下的局面，而且開辟了一條增加農民財產收入的渠道，有助于加快農民工的市民化，縮小城鄉居民之間的收入差距。
不過，當下對于宅地基流轉后的使用更多是在建設租賃住房層面的探索。
此前，國土資源部批準11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點，率先披露的廣州試點方案顯示，土地來源包括節余存量宅基地、舊村改造中保留集體土地性質的用地等。且必須保證嚴格執行用途管制，須整體確權，堅決防止以租代售，確保集體土地所有權性質不改變。也就是說，只辦理一個權屬證，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售。
不過，農村宅地基雖然多，但是并不可能都形成有效供應，而且對于房價的影響還有待判斷。有業內人士指出，不可能所有的宅基地能夠形成流轉，諸如偏遠地區的，而且為了保證農民的利益，在宅基地流轉上會限制很多，諸如嚴格執行用途管制、堅決防止以租代售等等。
當下，對于宅地基流轉后的使用更多是在建設租賃住房層面的探索。此前，國土資源部批準11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點，率先披露的廣州試點方案顯示，土地來源包括節余存量宅基地、舊村改造中保留集體土地性質的用地等。在北京，去年集體土地建租賃房供地任務完成了200公頃，有39個項目，分布在全市13個區。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，宅基地的開發會有各類限制，當前來說，做租賃住房問題不大，即只租不售。類似產品出現，降低了土地利用中的各類行政成本，也有利于房地產市場的全面健康發展，尤其是對沖了高房價的壓力。
蔡繼明則建議，在未來的1年土地改革試點中，要積極探索賦予農民宅基地完整的用益物權，與國有住宅建設用地同地同權同價。

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