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標題: 總理報告新線索，2018要不要買房？ [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2018-3-15 11:11
標題: 總理報告新線索，2018要不要買房？
剛剛開完兩會，總理作了最新的政府工作報告，其中不少關于房地產的新內容，那么問題來了，房地產市場前景將如何？房價會不會漲？2018年要不要買房？

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一、要不要買房？——租房PK買房
很多人對于要不要買房的糾結在于，租房劃算還是買房劃算？
總理在政府工作報告中說“培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
租房的政策支持力度越來越大，租購同權逐漸普及，很多人更是糾結要不要就租房過一生算了。
如果不仔細計算，我們容易拿當下的租金和當下的房價對比，房價遠高于租金，于是選擇租房。
但是，時間很殘忍，它告訴我們一個真理，就是房租和房價都在上漲，而房租是成本的上漲，房價卻是收益的上漲。
一線城市，房地產的黃金十年期間買房和沒買的，差別很可能是百萬級的，財富階層迅速被甩開。
買房剛開始壓力大些，但是隨著租金上漲，壓力逐漸減小，最后變成了純資產和純收益，而房租則永遠只是付出成本。
有人在大城市租房十年最后自嘲到：打拼10年最有成就感的事——就是幫房東還完了房貸。
二、房價會不會漲？——城鎮化加持房價
糾結要不要買房的主要原因在于，房價會不會漲？
總理作的政府工作報告中說“提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。”
明源地產研究院解讀說“過去20年，我國房地產發展最大的動力，就是城鎮化。根據別國經驗，城鎮化率超過70%的時候，發展會放緩。而根據目前我國的城鎮化速度，至少還有10年機會。”
北京大學徐遠教授也表達過類似觀點：“我國的收入水平只有美國的1/7，相當于日本上世紀70年代，或韓國上世紀80年代的水平。經濟增長還在持續，城市化遠沒有完成，人口基數還很大，老齡化才剛剛開始，這一切都說明——房價上漲空間還很大。”
如果從年薪1500萬的“網紅”經濟學家任澤平的房地產周期理論：“短期看金融，中期看土地，遠期看人口”來分析，短期中國經濟依然高速發展將保持溫和通貨膨脹，中期中國土地尤其是大城市土地依然供應緊張。長期鄉村人口流入城市，中小城市人口流入大城市趨勢依然強勁。
三、買一二線還是三四線？——三四線城市買房黃金期
有了對房價的信心，現在要選的是在哪里買了？一線城市還是三四線城市？
首先，我們來看看一線城市。
1、一線城市，長效機制下的剛需壓抑
政府工作報告再次強調長效機制，所以一線城市房價會趨于穩定，并不適合短線投資。
但是，這種穩定是建立在對剛需的壓抑之上的，而且政府工作報告中指出“絕大多數城市放寬落戶限制”。甚至很多城市是補貼落戶，比如深圳。
深圳從去年來時出臺落戶獎勵政策，本科生落戶直接獎勵15000元，吸引不少年輕人涌入深圳，南京、天津等城市也紛紛出臺了落戶補貼政策，大城市人口還會大規模涌入。
高素質的年輕人大規模涌入，購房需求如有機會釋放，又會出現以往不斷重復出現的微跌之后的報復性上漲情形。
2、三四線城市，棚改、城鎮化、去庫存齊助力
一線城市短期內穩定，但是對于三四線城市現在卻是大好時機，棚改、城鎮化、去庫存三股力量合力助推房價。
總理在報告中說“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。”
知名財經評論家葉檀表示“2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積15%，2017年棚改戶購房面積估計接近20%。一套拆遷房貨幣安置的海量現金，可以2到4倍杠桿進入樓市，再次炒熱四五線城市的地產。”
棚改催生了大量的剛需，尤其是貨幣型棚改，直接發錢，棚改對象就要買房，剛需房就有了市場。
政府工作報告指出，會繼續推進中國的城鎮化水平，三四線城市正在復制一線城市十年前高速城鎮化的情形。
另外，政府大量轉移農村人口進城，農村人口進城首先需要剛需房，安定下來，幾年后又會催生改善需求。
在政府工作報告中提出“因城施策分類指導，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。”說明調控應該主要是針對一線二線熱點城市，支持三四線城市去庫存。
所以，如果你所處的城市棚改量大、農村人口進城和城鎮化正在轟轟烈烈的進行，說明需求很可能推升房價。
四、區域如何選？——三大都市圈潛力依舊
上面說到三四線城市處于購房的黃金時期，但是，并非所有的三四線城市都具有長遠的潛力，除了看棚改、城鎮化和庫存，還要看所處的區域。
總理在政府工作報告中指出“以疏解北京非首都功能為重點推進京津冀協同發展，高起點規劃、高標準建設雄安新區。以生態優先、綠色發展為引領推進長江經濟帶發展。出臺實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推進內地同香港、澳門互利合作”。從中可以看出“京津冀”“長三角”“珠三角”等都市區的城市群依然潛力巨大。
五、城市如何選？——8大要素分析潛力城市
如果你是打算長線投資，或者擇一城而終老買房養老，就需要選一個潛力城市，如何選擇了，北京大學徐遠教授提出8要素原則，分別包括4個常見要素和4個不常見因素。
1、常見因素
第一、城市規模，主因是指GDP總量和人口總量。
第二、人口流入，一線城市人口流入多，或者落戶政策優越的城市吸引更多高素質年輕人。
第三、人均收入，人均收入與房價高度相關。
第四、土地供應，土地供給緊張則房價堅挺。
2、不常見因素
第一，兒童數量的增速。數據分析發現，學齡兒童的增速與房價高度相關。比如說這些年深圳的房價漲得非常快，原因之一就是深圳的學齡兒童的增速是全國最快的。
第二，上市公司的數量。上市公司的數量是這個地方經濟活力的一個重要指標。

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