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臺州城市網

標題: 宅基地“三權分置”——義烏農村土地制度改革助力鄉村振興 [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2018-3-17 10:15
標題: 宅基地“三權分置”——義烏農村土地制度改革助力鄉村振興
近日，義烏市福田街道江北下朱村民金景興喜笑顏開，他與村里的其他260戶村民一樣，領到了盼望已久的“紅本本”——不動產權證書。在義烏，這樣喜慶的場景已出現多次，2017年全市共頒發了農村住房不動產權證2萬多本。義烏舉全市之力深入推進農村土地制度改革，農村和農民受益明顯，農民宅基地和住房的財產權得到盤活，改革紅利持續釋放。
今年中央一號文件《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》明確提出，要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。農村土地制度改革是一項牽一發而動全身的基礎性改革，是實施鄉村振興戰略的核心動能。這項重大的理論和實踐創新，為深化改革指明了方向。農村宅基地“三權分置”這一改革創新成果是義烏市率先提出的，通過基層首創和近三年的改革實踐，為國家的頂層制度設計奠定了一定的基礎。
農村土地改革的先行者
“盤活農村居民最大的沉睡資產，讓改革紅利惠及農民、農村以及全市經濟社會發展諸方面。”2015年3月義烏市被列為全國農村土地制度改革試點地區以來，在守牢“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線的基礎上，義烏積極推進理論創新和實踐探索。同年4月，義烏市就在上報的《義烏市農村宅基地制度改革試點實施方案》中提出了“完善‘以集體經濟組織成員資格和家庭農戶為控制標準，以多種方式實現戶有所居和財產權益’的宅基地分配模式。探索建立集體經濟組織成員相對固化、初始分配公平取得、新增成員市場配置的宅基地分配制度?！痹谌珖钕忍岢鲛r村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”制度設計。
2016年4月26日，義烏市委、市政府印發的《關于推進農村宅基地制度改革試點工作的若干意見》明確，在落實宅基地所有權和保障集體經濟組織成員資格權的前提下，允許宅基地使用權通過合法方式有條件轉讓。由此，基本確立了義烏市宅基地制度改革中的宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”制度基礎。
義烏市堅持把農村宅基地“三權分置”制度創新和頂層設計作為改革的重要突破口、主引擎來抓，建立完善農村宅基地“取得固定化、價值市場化、權益多樣化、配置有償化、管理科學化”新機制，努力維護好宅基地的基本保障功能，實現好宅基地的完整物權功能，發展好宅基地的價值增值功能。從宅基地的取得置換、明晰產權、抵押擔保、入市流轉、有償使用、有償退出及民主管理等七方面，建立了農村宅基地制度改革試點“1+7+9”的制度體系，在此制度框架下積極推進先行先試，改革多項成果位列全國第一。
在維護宅基地所有權方面，義烏市突出農村農民主體地位，通過村級組織民主管理，實現村集體自主實施美麗鄉村建設和宅基地的自主分配。2017年，全市啟動農村更新改造47個村，累計拆除舊房1744戶、建筑占地17.95萬平方米，30個村已開工改造。為鼓勵農村節約集約用地，節余的村莊建設用地可以集體經營性建設用地入市。2017年義烏市入市成交19宗，其中18宗是村節余的建設用地，總用地107.71畝，成交價款8723.87萬元。如義烏農村旅游“明星村”——城西街道何斯路村，將節余的6.2畝村莊用地入市用于賓館建設，進一步帶動村旅游業發展。村集體宅基地所有權在經濟上也得到了實現，通過改革，村集體共獲利51.26億元，其中宅基地退出復墾為“集地券”收益7.81億元，有償選位費32億元，有償使用費9.5億元，入市獲利0.70億元，留地安置貨幣補償1.25億元。
“三權分置”如何實現
在固化宅基地資格權方面，義烏市嚴格界定村集體經濟組織成員的資格條件，通過“按人分配、按戶控制”實現宅基地資格權的無償分配，探索不同區域農民住房保障的多種實現形式。2017年全市實現了29479戶農戶的“住有所居”，其中新社區集聚完成協議簽訂5316戶，已安置高層公寓8208套；解決住房困難戶3010戶，治理危房戶21153戶。義烏市還規定，宅基地資格權可通過市場公開配置方式在本村集體經濟組織內部由村集體經濟組織進行有償調劑。2017年11月份，佛堂鎮坑口村以公開拍賣方式對宅基地進行有償調劑，共成交面積573.56平方米，成交均價13726.34元/平方米。
在完善宅基地使用權權能方面，義烏市首先是大力開展農村住房歷史遺留問題處理，對輕微違法的農戶，經村集體經濟組織收取有償使用費后，允許辦理不動產權證。目前，全市已完成農村住房歷史遺留問題處理128個村，累計34592戶農戶交納有償使用費9.5億元，占全國試點地區總量的2/3以上。率先建立了全國首個農村宅基地基準地價體系，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。允許合法取得的宅基地連同地上建筑物，轉讓給本市范圍內農村集體經濟組織成員。已辦理轉讓登記104宗，其中跨集體經濟組織13宗，集體經濟組織內部轉讓91宗。持有宅基地使用權證和房屋所有權證（或者農村住房不動產權證）的農戶，都可以農村住房抵押擔保方式申請貸款。截至目前，義烏當地24家金融機構累計發放農民住房財產權抵押貸款7029筆，貸款金額34.09億元，占全國試點地區總量的1/3以上。
義烏在農村宅基地制度改革實踐中，以宅基地“三權分置”為基礎，堅持維護農村宅基地集體所有權，固化宅基地資格權，完善宅基地使用權，既保障了農民的基本居住權利，又喚醒農村沉睡的資產，最大限度地促進了宅基地價值的增值，增加了農民財產性收入。同時，優化了城鄉土地資源配置，讓城市更像城市、讓鄉村更像鄉村，走出一條鄉村振興的特色之路。2017年全市732個村集體經濟年收入全部達到10萬元以上，農民人均收入從改革前的2.60萬元增加到3.32萬元；新增各類經濟主體20余萬戶。義烏全市共有宅基地20余萬宗，土地制度改革后按農民住房財產權抵押貸款平均每宗50萬元推算，理論上全市可盤活資產1000億元，撬動了農民沉睡的巨額資產，為農村發展、鄉村振興提供了新動能。

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