多房企“爭食”廣物地產(chǎn)股權(quán)背后：打響土地資源爭奪戰(zhàn) - 臺州城市網(wǎng)

內(nèi)人士透露，與招拍掛市場相比，并購獲取的項目，平均成本至少可以減半。在全行業(yè)并購規(guī)模不斷擴大的同時，并購領(lǐng)域的多元化特征也愈發(fā)明顯。這一趨勢與房企普遍實施的多元化轉(zhuǎn)型有關(guān)，且同樣會成為一種趨勢。

3月13日，陽光城發(fā)布公告稱，擬參與廣物地產(chǎn)45%股權(quán)的競買，底價35.75億元。在此之前，粵泰股份、碧桂園均已確認參與競購。

多家房企同時競購一家標的，在中國房地產(chǎn)并購市場并不多見。過去幾年來，房地產(chǎn)市場的并購規(guī)模越來越大。在房企獲取資源的渠道中，并購所占比重也不斷提高。

在這背后，是房地產(chǎn)企業(yè)強弱分化不斷明朗的大趨勢，以及大中型房企對規(guī)模效應(yīng)的追求。同時，與招拍掛相比，通過并購獲取項目有著明顯的價格優(yōu)勢。

分析人士認為，在經(jīng)歷了融綠合作和萬達“斷臂”等標志性事件后，中國房地產(chǎn)的并購正在趨于白熱化。未來并購案例出現(xiàn)的頻率將會越來越高，并購標的也會趨于多元化。多家房企爭食同一個標的的現(xiàn)象，將不再罕見。

三家公司都感興趣的廣物地產(chǎn)為國有參股企業(yè)，其中廣東省物資產(chǎn)業(yè)(集團)有限公司持有45%股權(quán)，天津匯萌置業(yè)有限公司持有40%股權(quán)，廣州市潮越財務(wù)咨詢服務(wù)有限公司持有15%股權(quán)。此次掛牌出讓的，是廣東省物資產(chǎn)業(yè)集團持有的45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價35.75億元。

資料顯示，廣物地產(chǎn)已布局廣東、海南兩省的十大核心城市，土地儲備面積超1000萬平方米。截至2017年底，廣物地產(chǎn)總資產(chǎn)約204.54億元。

雖不是大額標的，但仍引發(fā)了三家企業(yè)報價。業(yè)內(nèi)人士認為，這是因為其布局較為合理，資產(chǎn)也相對優(yōu)質(zhì)。更重要的是，與招拍掛市場相比，這部分資產(chǎn)的價格并不高。

3月14日，華夏幸福公告披露，擬以總價41.61億元收購三項目公司股權(quán)，從而實現(xiàn)對項目的完全控股。

3月13日，首創(chuàng)置業(yè)公告稱，擬向天津市地下鐵道集團收購天津城鐵港鐵建設(shè)有限公司余下51%股權(quán)，代價18.31億元。

3月12日，海航基礎(chǔ)發(fā)布公告稱，以19.33億元的價格出售兩個海南項目，買家為融創(chuàng)。

3月10日，中天金融發(fā)布公告稱，以246億元出售公司持有的中天城投集團有限公司100%股權(quán)。

“房地產(chǎn)資產(chǎn)的出售和收購正在變得常態(tài)化。”上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示。據(jù)普華永道統(tǒng)計，2017年上半年，中國房地產(chǎn)相關(guān)的并購交易總金額達到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數(shù)量207宗，同比增加24.7%。預(yù)計去年全年的房地產(chǎn)并購規(guī)模超過6000億人民幣。

嚴躍進認為，并購規(guī)模的擴大，與我國房地產(chǎn)行業(yè)的分化大勢有關(guān)，但其中有兩個案例起到了刺激作用：一是2014年的融綠合作，雖然最終未果，但開啟了房企“強強并購”的先例；二是2017年7月，萬達以631億的代價將酒店和文旅項目售予融創(chuàng)和富力，創(chuàng)下中國房地產(chǎn)并購規(guī)模紀錄。

嚴躍進表示，這兩個案例在當時看來顯得“石破天驚”，但對并購市場帶來了極大的刺激。此后，房地產(chǎn)的并購交易變得司空見慣。

房地產(chǎn)并購規(guī)模的增加，伴隨著并購標的的增多，這也客觀上反映出越來越多房企退出房地產(chǎn)業(yè)。其中，中天金融出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正是其長期以來轉(zhuǎn)型為金融業(yè)、剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)的最終結(jié)果。

3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更為“京糧控股”，成為退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一個案例。

與此同時，大中型房企為保持和強化規(guī)模優(yōu)勢，也將并購作為擴大規(guī)模的主要手段。近幾年，融創(chuàng)、陽光城便通過并購積累了大量存貨，其銷售規(guī)模也迅速提升。

最為夸張的是奧園。3月15日，奧園地產(chǎn)集團主席郭梓文在業(yè)績會上表示，公司有80%項目都是由并購而來。“所以我們今年也會繼續(xù)保持這種并購的節(jié)奏。”

雖然并購方式存在產(chǎn)權(quán)隱患，但由于規(guī)模大、成本低，仍然受到房企青睞。北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道透露，與招拍掛市場相比，并購獲取的項目，平均成本至少可以減半。“如果談判能力強的話，一些并購項目的成本會低至招拍掛的20%-30%。”

由于房地產(chǎn)市場的強弱分化已是大勢所趨，大部分受訪者認為，今年的并購市場將繼續(xù)活躍。嚴躍進表示，在市場的下行周期，行業(yè)整合往往會加劇，因此2018年并購的活躍度還將繼續(xù)增加。

在并購規(guī)模不斷擴大的同時，另一個突出特征也開始出現(xiàn)，即并購領(lǐng)域的多元化。

2017年8月，大悅城與多名知名機構(gòu)投資者共同成立境內(nèi)、外并購基金，初步投資金額約為人民幣114億元。大悅城地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)許漢平近日透露，目前境外基金已經(jīng)成立，境內(nèi)基金由于涉及到中國人壽以及基金協(xié)會，需要走一系列審批流程，但也接近成立。

公司管理層還介紹，該基金將用于收購改造一二線城市存量商業(yè)，預(yù)計未來兩到三年里收購8-12個項目。

2017年7月和2018年1月，萬科分別參與收購物流服務(wù)供應(yīng)商普洛斯的股份，以及凱德地產(chǎn)的多家購物中心，在物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大幅加碼。

今年3月4日，融創(chuàng)上海商置與盛煦地產(chǎn)宣布，將共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，規(guī)模達200億元人民幣。這也是融創(chuàng)首次以基金形式“試水”商業(yè)地產(chǎn)存量市場。

前述房企人士指出，這一趨勢與房企普遍實施的多元化轉(zhuǎn)型有關(guān)，且同樣會成為一種趨勢。“房地產(chǎn)企業(yè)自行啟動轉(zhuǎn)型，往往會耗費大量的人力物力，也會冒很多風險。所以有些企業(yè)會以直接收購的方式來操作。”他表示，這種做法能夠迅速擴大規(guī)模，企業(yè)通常會將被并購方的現(xiàn)有團隊留下，從而獲得運營經(jīng)驗和能力。

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