房企資金面壓力加劇：發(fā)力融資創(chuàng)新、整合與營銷 - 臺州城市網(wǎng)

2017年房企融資已經(jīng)收緊，2018年在此基礎(chǔ)上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。

房企資金面將在2018年面臨嚴峻考驗。數(shù)據(jù)顯示，房企1-2月到位資金同比回落至4.8%。去年以來，中央層面陸續(xù)出臺了一系列整治銀行業(yè)市場亂象的管理措施，打出一套組合拳。市場監(jiān)管直指房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資、綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房亂象。

安居客首席分析師張波認為，2017年房企融資已經(jīng)收緊，2018年在此基礎(chǔ)上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。

新一輪洗牌后，涉房企業(yè)的“去房化”趨勢將加速，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也會不斷提升。在此背景下，中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距亦會進一步拉大。

2017年12月，中央經(jīng)濟工作會議為2018年的經(jīng)濟工作定下基調(diào)：防風(fēng)險、穩(wěn)增長。會議將防范金融風(fēng)險列為未來3年三大攻堅戰(zhàn)之首，還明確了穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。2018年伊始，證監(jiān)會、銀監(jiān)會和保監(jiān)會相繼發(fā)聲，再度釋放監(jiān)管從嚴信號。

監(jiān)管部門對于變相輸血樓市的嚴控和整頓也在加強。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，銀監(jiān)部門已經(jīng)針對違規(guī)輸血樓市對商業(yè)銀行開出10張罰單。比如1月9日中信銀行廈門分行因部分個人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產(chǎn)市場被罰款25萬元；1月19日，天津濱海江淮村鎮(zhèn)銀行違規(guī)發(fā)放個人消費貸款用于購房被天津銀監(jiān)局處以20萬元罰款；1月23日，北京銀行上海分行因某同業(yè)投資資金投向項目資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目等原因被要求責(zé)令改正，并處罰款50萬元。2月9日，中原銀行鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用于“購房首付”吃監(jiān)管罰單。

房企資金面也在收緊。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。易居研究院綜合統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2016年3月該數(shù)據(jù)同比增幅大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月到位資金同比增幅基本平穩(wěn)在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。今年前兩個月這一數(shù)值，為2016年2月以來最低水平。

國海證券分析師靳毅指出，房企最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降，開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需通過其他渠道籌集資金。

易居研究院研究員王夢雯認為，在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢依舊復(fù)雜、整體環(huán)境未明顯改善的情況下，考慮未來市場整體銷售大概率繼續(xù)回落，預(yù)計2018年開發(fā)企業(yè)到位資金增幅可能會繼續(xù)趨緩，房企資金壓力也將加大。

在2017年下半年開始，多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，國內(nèi)市場融資成本上升，融資審批趨緊，多家房企開始尋求海外融資渠道。如瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)及雅居樂于近期發(fā)行的票據(jù)及優(yōu)先永續(xù)證券，年利息均在6.5%-7.0%，遠高于去年同期的4.2%-5.5%。

靳毅認為，房企債券再融資壓力最大的是2020年。但是考慮到2015年下半年和2016年發(fā)行的許多房企公司債是3+2期限，如果投資機構(gòu)因于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張可能會出現(xiàn)違約的擔(dān)憂選擇回售，那么房企面臨的償還壓力可能會提前到2018年或2019年。

在防風(fēng)險、穩(wěn)增長的基調(diào)下，仲量聯(lián)行預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速整合。隨著市場融資難度加大，品牌房企的融資優(yōu)勢得以凸顯。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達24.1%，相較2016年上升了5.8個百分點；TOP100品牌房企集中度大幅上漲10.7個百分點，到55.55%，首次超過一半。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認為：“經(jīng)過這一段時間政策和市場的考驗，一些擁有優(yōu)質(zhì)品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進一步擴大市場份額。”

仲量聯(lián)行投資研究部副總監(jiān)周瑛認為，銀監(jiān)會近期的監(jiān)管措施的確從不同角度進一步收緊了房企的融資渠道，但之后將會有更多流通能力強的物業(yè)進入市場，尋求變現(xiàn)。從這點看，未來在經(jīng)歷一段時間沉淀后，大宗物業(yè)交易市場將會重新活躍起來，對于資金充沛的投資者而言將迎來更多機會；另外一些資金鏈相對緊張的開發(fā)商則有可能面臨其不良債權(quán)、資產(chǎn)被銀行打包處置的狀況，這將會是不錯的投資機會。

周瑛強調(diào)，中央政策和經(jīng)濟環(huán)境的新變化，對于房地產(chǎn)金融市場的影響無疑將是巨大的：“整體經(jīng)濟都在降杠桿過程中，所以除了傳統(tǒng)的融資手段，開發(fā)商未來一定會更多著眼于新型結(jié)構(gòu)性融資工具，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會有很大發(fā)展空間。從長遠看，更為嚴格的監(jiān)管有助于促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進建議房企采取更為靈活的營銷方式應(yīng)對市場變化。他認為，從資金收緊是大概率，但是企業(yè)可以憑借過去兩年較好的業(yè)績，繼續(xù)支撐一段時間。對于此類房企來說，當(dāng)前類似的投資策略都是比較穩(wěn)健的，并沒有太冒進，畢竟地王現(xiàn)象少了很多，房企推盤方面的拿捏手法也很到位，關(guān)鍵是要在市場周期波動中靈活做出投資和銷售策略。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，2018年以來，已經(jīng)有房企開始通過階段性適度降價促銷等方式試探市場，從而回籠資金。

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