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標(biāo)題: 流動(dòng)的中國 分化的房?jī)r(jià)！樓市下半場(chǎng)看這5大城市 [打印本頁]
作者: 臺(tái)州城市網(wǎng) 時(shí)間: 2018-3-21 11:25
標(biāo)題: 流動(dòng)的中國 分化的房?jī)r(jià)！樓市下半場(chǎng)看這5大城市
房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有個(gè)內(nèi)在邏輯，就是短期金融，中期土地，和長(zhǎng)期人口。但金融和土地市場(chǎng)永遠(yuǎn)是由國家宏觀調(diào)控，頂層設(shè)計(jì)決定其動(dòng)態(tài)走向，管控較嚴(yán)。
而人口相對(duì)自由，即使有戶籍制度限制，大家還是會(huì)為了追求品質(zhì)生活、優(yōu)質(zhì)資源，則或是為了生存，選擇適合自己的城市奮斗。
于是，以改革開放40年為標(biāo)度，中國大地實(shí)質(zhì)性地發(fā)生了一場(chǎng)轟轟烈烈的人類大遷徙，而遷徙的背后就是無數(shù)城市的崛起與沒落。這個(gè)可以在每年的春運(yùn)人口流動(dòng)圖里找到答案。
對(duì)于人口的重要性不必多說，從馬爾薩斯《人口論》等古典理論，到曼昆的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，都闡述過人口因素對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大影響力。
對(duì)于一個(gè)城市的發(fā)展，如果說產(chǎn)業(yè)是骨架，那么人口就是血液，骨架可以拉動(dòng)人口，人口加速流動(dòng)會(huì)締造城市的一世繁華。
比如大家都想了解的熱門城市成都和西安。
在上世紀(jì)八、九十年代時(shí)期，西安與成都的經(jīng)濟(jì)實(shí)力其實(shí)相差無幾，但隨著改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)，西部城市產(chǎn)業(yè)均以勞動(dòng)密集型為主，也就說人口多寡決定經(jīng)濟(jì)總量。
成都和西安分別領(lǐng)導(dǎo)成渝經(jīng)濟(jì)圈、關(guān)中經(jīng)濟(jì)圈，前者人口規(guī)模是后者的5倍。而且，成渝經(jīng)濟(jì)圈中還有重慶這個(gè)中央直轄市，與成都齊頭并進(jìn)、良性競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)中經(jīng)濟(jì)圈則是以西安為首。在西安的引領(lǐng)下，走了二十多年后的陜西，已不能和成都相比。
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人口流動(dòng)下的城市變遷
昨天有個(gè)粉絲在房產(chǎn)研習(xí)社里問我：“市場(chǎng)上有專家說，按照目前國家的金融形式，倡導(dǎo)解綁房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，那么房產(chǎn)周期論就一定會(huì)被消滅掉，而且現(xiàn)在大多城市響應(yīng)國家調(diào)控都進(jìn)入了漫漫橫盤期，那么未來哪些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)有上漲的爆發(fā)點(diǎn)？”
首先，筆者不承認(rèn)自己是專家，因?yàn)閷＜沂菬o法對(duì)大家說實(shí)話的，例如任老前輩。其次，只要是市場(chǎng)，就一定會(huì)存有周期，如果周期被消滅，那么這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)存活嗎？
而房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)是供需關(guān)系，不是金融。在國家宏觀調(diào)控面上，只能從金融和土地下手，扼制熱錢流入房地產(chǎn)，抑制土地流動(dòng)性，從而把樓市送進(jìn)寒冬。那么人口呢？
答案是無法控制。
在中國，任何因素都無法阻擋年輕人的“夢(mèng)想”，除了高房?jī)r(jià)以外。例如一直以來的北漂、深漂，到現(xiàn)在的杭漂、成漂等。只要一個(gè)地方有發(fā)展，有資源或者宜居，年輕人們就敢背負(fù)沉重的行囊踏上這塊夢(mèng)想的熱土。
所以在大規(guī)模常年不斷的人流涌動(dòng)中，中國城市的格局早已發(fā)生了巨大的變化。這就好比當(dāng)年魏格納躺在病床上，望著世界地圖萌生出大陸漂移說的道理，我們的城市也因人口流動(dòng)而漂移。
在農(nóng)業(yè)社會(huì)，人口的分布和糧食產(chǎn)量高度相關(guān)，那時(shí)候的社會(huì)主流思想是“民以食為天”，擁有糧食的地方就會(huì)聚集財(cái)富。所以在19世紀(jì)中期過后的100年時(shí)間里，東北人口從300萬迅速膨脹到了4000萬。
但隨著工業(yè)化和城市化浪潮的推進(jìn)，后來東部沿海地區(qū)由于天然優(yōu)越的地理位置促使貿(mào)易繁榮，成為了財(cái)富主要的創(chuàng)造地區(qū)，內(nèi)地人開始不斷向沿海移動(dòng)，源源不斷的人口支撐起了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和產(chǎn)業(yè)。
所以進(jìn)入到21世紀(jì)以來，以胡煥庸線為分界的東部地區(qū)以42%的土地，聚集了全國94.2%的人，東北又變成常年的人口流出大區(qū)。
資本具有逐利性，而人口的流動(dòng)都是跟隨資本的腳步，所以人們也是逐利的，假設(shè)把北京，上海的人口管制放開，一定會(huì)創(chuàng)造出比東北在20世紀(jì)前后更大的人口流入。
現(xiàn)如今，隨著高鐵、高速將全國交通網(wǎng)絡(luò)樞紐打通，中國也被橫向拉升逐漸扁平，信息獲取和流動(dòng)速度超出了歷史任何一個(gè)階段。
沿海城市產(chǎn)業(yè)被內(nèi)地承接，內(nèi)地再根據(jù)自身?xiàng)l件與之結(jié)合創(chuàng)新，城市競(jìng)爭(zhēng)力迅速提升，與沿海城市比肩，比如成都的互聯(lián)網(wǎng)基因和武漢的超強(qiáng)人才儲(chǔ)備等等，這些現(xiàn)象都意味東部沿海城市的強(qiáng)者地位或?qū)⒈蝗〈瑑?nèi)陸時(shí)代正在崛起。
而內(nèi)陸的崛起也并不是意味沿海城市會(huì)沒落，只是說其潛力和發(fā)展速度將會(huì)帶來一波曠世紅利。
而沿海城市將會(huì)以協(xié)同發(fā)展的升級(jí)模式走向世界，例如兩會(huì)提到的“粵港澳大灣區(qū)”，這種多核聯(lián)動(dòng)的模式沿海城市深諳其道。而正在崛起的內(nèi)地，例如安徽、湖北、湖南、山西、陜西則還是在單核向多核聯(lián)動(dòng)的路上。
內(nèi)陸的崛起拼的就是人才和人口。這也就是為什么從16年開始，各大城市開始瘋狂無下線的撕臉搶人才，因?yàn)楦髯猿鞘蓄I(lǐng)導(dǎo)人心里都明白，只有足夠的人才儲(chǔ)備才可以撐起城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮，才會(huì)在內(nèi)陸崛起的時(shí)代中占山為王，富轢萬古。
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人口流動(dòng)下的機(jī)遇
大概從2016年開始，深圳和杭州便成為了一線和二線的熱點(diǎn)話題城市，尤其是杭州，一度上升至“擠出廣州的一線位置”，昔日杭州被稱為上海的后花園，今日竟有人調(diào)侃上海都淪為了“環(huán)杭州城市”。且不談?wù)婕偬搶?shí)，單從這種噱頭就證明了杭州在網(wǎng)友心目中的形象地位。
那么這一切殊榮又來自何處呢？
當(dāng)然宜居環(huán)境、高速經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)等都是原因，但更重要的其實(shí)是狂飆的人口數(shù)量。數(shù)據(jù)表明，2017年杭州市常駐人口達(dá)到946.8萬，比上一年增加了28萬，接近兩倍的凈增長(zhǎng)創(chuàng)歷史新高。單2017年的人才凈流入率在所有城市中位居榜首。
飆升的人口讓杭州在上輪房?jī)r(jià)大漲后永遠(yuǎn)定格在了一個(gè)新的高度，房地產(chǎn)熱度遠(yuǎn)超了蘇州、南京、上海等其他長(zhǎng)三角城市。即使在17年國家嚴(yán)控樓市不斷加碼的態(tài)勢(shì)下，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也被大量涌入的人口沖淡了。
除了深圳和杭州，小編把2017年熱點(diǎn)城市的凈流入人口數(shù)給大家整理了出來。（數(shù)據(jù)為常駐人口數(shù)，數(shù)據(jù)來源于城市統(tǒng)計(jì)局）
看完2017年「凈流入人口量城市排行」你肯定會(huì)感到比較驚訝。首先是四大一線城市的兩極分化，深廣領(lǐng)跑，而上海北京人口凈流入為負(fù)數(shù)，深圳以60多萬的成績(jī)跑贏全盤，實(shí)力可見一斑，深圳我在上篇文章《中國樓市下半場(chǎng)》具體講過，這里不做詳述。
而對(duì)于北京和上海在2017年人口凈流入為負(fù)數(shù)是很好解釋的。首先城市是有上限承載力的，馬爾薩斯在人口論里也講過，現(xiàn)代城市的人口發(fā)展得利于人口的聚集，但是，一旦城市人口發(fā)展到一定程度，則物極必反。
而目前的北京和上海已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了承載力，大城市病已經(jīng)極度困擾政府和老百姓。關(guān)注城市規(guī)劃的朋友們可能知道，北京在2016年的時(shí)候召開過一次“疏解非首都功能”的會(huì)議，而2017年正是其疏解政策施行的第一年。
從圖中可以看出，北京疏解的人群去向基本向南，也從另一面反映了東北人口的外流加劇。上海疏解人群去向主要以江浙為主，加固了長(zhǎng)三角兄弟經(jīng)濟(jì)圈地位。而疏解這一舉措正好也為內(nèi)陸二線城市的崛起提供了一個(gè)很好的解釋。
根據(jù)人口凈流入圖再往下看，僅次于杭州的城市是長(zhǎng)沙。長(zhǎng)沙這個(gè)城市我一直比較看好，而且在中部城市群中，可以和武漢、鄭州形成三強(qiáng)爭(zhēng)霸之勢(shì)。無論是年前加入了萬億GDP俱樂部，還是人口凈流入量幾乎和杭州比肩，都為其未來的發(fā)展提供了較強(qiáng)的后動(dòng)力。而對(duì)于上一輪全國房?jī)r(jià)暴漲潮，長(zhǎng)沙并沒有跟上節(jié)奏，到目前為止二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)均值還處于低位1萬左右，屬于價(jià)值洼地。
接下來是西安。最近筆者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)研習(xí)社中留言咨詢西安問題的粉絲特別多。
西安這個(gè)城市在文章開頭提過，作為千年古都，有足夠的文化底蘊(yùn)，但之前由于產(chǎn)業(yè)的落后城市缺乏吸引力，導(dǎo)致人口基數(shù)起不來，逐漸落后于川渝。但是西安未來是可期的。
首先，在城市化運(yùn)動(dòng)的大背景下，沿海地區(qū)多核城市聯(lián)動(dòng)，內(nèi)陸地區(qū)縱全省之力打造省會(huì)城市，發(fā)展多城市群是共繁榮發(fā)展的必然主張。所以西部地區(qū)除了川渝城市群外務(wù)必選擇一個(gè)城市作為其他城市的領(lǐng)頭羊。
這個(gè)城市就是一直以來帶領(lǐng)關(guān)中經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的西安，所以這也是西安被定為國家中心城市和一帶一路重要戰(zhàn)略地位的原因。
不出意外，今后國家會(huì)給予西安大力的基建建造支持，讓其迅速成長(zhǎng)為一個(gè)可以肩負(fù)重任的西部核心城市，而2017年的凈人口增長(zhǎng)量也完美解釋了這一點(diǎn)。
所以目前西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和長(zhǎng)沙相似，屬于低位，未來可期。
而對(duì)于排行榜中，武漢、成都、寧波、貴陽等地也具有較高的人口流入量，可以發(fā)現(xiàn)他們的二手房?jī)r(jià)格都沒有下降，具有較強(qiáng)的抗跌性。
最后，在排行單末尾是岌岌可危的天津。天津在年初被曝“濱海新區(qū)GDP擠水分事件”后，城市吸引力雪上加霜。
但這也是很正常的事情，這座擁有600余年歷史的近代著名的工商業(yè)城市和中國北方最大的港口城市，不是想方法升級(jí)原有產(chǎn)業(yè)，發(fā)展服務(wù)業(yè)，擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維束縛，而是想著和北京pk互聯(lián)網(wǎng)，怎么可能有出路？
最后還想說幾句：
1.人口凈流入量這個(gè)指標(biāo)不是唯一影響房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，而是指標(biāo)背后所帶來的城市造富能力。所以，判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否具有上漲動(dòng)力用人口凈流入來衡量并不會(huì)有太大偏差。
2.有粉絲在房產(chǎn)研習(xí)社留言說，徐州是三四線城市，但一直以來房?jī)r(jià)都在上漲，符合情理嗎？其實(shí)，中國的確有一批三四線城市沒什么名聲，但一直以來都在默默耕耘自己的“事業(yè)”，在所在區(qū)域扎穩(wěn)腳跟，不斷提升人口吸引力，造成周邊人口的不斷涌入，成為一方的人口“匯聚中心”，類似的城市還有河南的南陽，浙江的溫州。
據(jù)樓市參考
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