共同共有如何按份轉讓?不動產這樣除名更省心

　　家人之間除名宜用買賣來解決，手尾較少。

　　最近，讀者張女士就不動產家人除名方式咨詢本報，她家里擁有房屋3套，其中一套有女兒的名字，當時三個人共同落名，沒有注明持有份額，如今張女士的女兒已長大成人，具備獨立購房資格，因此，她希望女兒以首次置業的身份購房。由于“3·30”新政對贈與等操作有新規定，張女士希望了解具體除名操作以及涉及費用。為此，記者咨詢了匯瀚按揭業務總監何志雄和合富置業業務中心資深經理梁文耀。

　　據合富置業梁文耀透露，如果一家人在購房時沒有約定份額，拿到的不動產證是注明“共同共有”，每人持有一本共有證。張女士希望以低成本達到除名的目的，可以在與女兒進行買賣交易時，在存量房購房合同第九條備注欄約定，女兒將持有的1%的份額本次轉讓給母親，母親擁有房屋份額70%，父親擁有30%。在進行買賣操作后，女兒的名額歸零，母親和父親各重新獲得一份不動產證，雙方從共同共有變成按份共有。

　　據匯瀚何志雄介紹，不動產家人除名，可析產確定份額為1平方米。由于份額為1平方米的買賣相對于贈予的方式來說，稅費較低且約束較少，且買賣的同時可進行析產，因此，建議張女士和女兒之間以“買賣”進行除名更為便利。

　　涉及費用方面，普通住宅(建筑面積小于144平方米，套內面積小于120平方米)的增值稅若未滿2年則按房價全額(案例中析產后的1平方米)的5.6%計算，已滿2年免征。非普通住宅(建筑面積大于或等于144平方米，套內面積大于或等于120平方米)的增值稅若未滿2年則按房價全額的5.6%計算，已滿2年則按增值部分的5.6%計算。而個稅方面，若該套房屋使用已滿5年且是業主及家庭唯一住房則免征，若未滿5年，則按房價全額的1%或增值部分的20%計算。

　　此外，除了上述增值稅及個稅外，買家方面還涉及契稅，如果該套是買家的首套物業，90平方米以下的則按房價(案例中析產后的1平方米)的1%計算，90平方米或以上的則按房價的1.5%計算。如果是買家的第二套房產，則按房價的3%征收。上述為商品房計算方式，如果是房改房，則要考慮分攤費用等其他因素。

　　匯瀚按揭業務總監何志雄還表示，張女士這一案例既可按買賣也可按贈與來確定份額進行操作。不過他比較建議采用買賣的形式更為方便，因為，如果通過贈予，在生效后兩年才再有購房名額。而如果是買賣形式，則張女士的女兒能馬上騰出名額購房。此外，在直屬親屬之間，可向稅局申報，按原購買價格(需提供當時購入發票)作為核稅價格。

據廣州日報