小縣城的樓市狂歡，是對鄉(xiāng)村中產(chǎn)的致命收割！

春節(jié)前看房，春節(jié)后買房，這是2018年中國“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”興起的熱潮。

何謂“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”？他們要么在農(nóng)村是種田大戶、作坊式加工廠的老板，要么常年在外務(wù)工或經(jīng)商。當(dāng)然，除了長三角和珠三角等極少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村外，絕大多數(shù)的“農(nóng)村中產(chǎn)”，都是在外務(wù)工或經(jīng)商為主。

“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”賺錢不易，他們常年奔波，省吃儉用，賺的都是辛苦錢。雖說是“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”了，收入也遠(yuǎn)比城市中低收入階層高得多，但是，生活質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如城市中低收入階層，畢竟，城里人的社保更健全（養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)），孩子的教育環(huán)境也比鄉(xiāng)村好得多。

這些“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”買房，大都是所在的縣城、或者地級市，手頭不是太寬裕的，選擇在縣城買房，手頭特別寬裕的，則會(huì)選擇在地級市買房。能在省會(huì)城市、甚至一線城市買房的，那就不叫“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”了，而是“鄉(xiāng)村土豪”了。

在往年，混得好的，也會(huì)在縣城或地級市買房，你不買房，手頭上的錢，還能干啥呢？再說，這些年，鄉(xiāng)村的中小學(xué)都在合并，都流行去縣城讀書，孩子小的，你不買房，讀不到好的學(xué)校，孩子大的，學(xué)習(xí)成績不甚理想的，你不買房，怎么談婚論嫁——現(xiàn)在的農(nóng)村，在縣城有套房、再有輛車，已經(jīng)成為男方娶親的標(biāo)配。

縣城或地級市的房子，年年有人買，但是，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如今年這么狂熱——在前兩年一二線城市房價(jià)瘋漲的推波之下，在三四線城市也慣用棚改戶現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)闹鸀懼?，在今年的春?jié)，除了“國家級貧困縣”之外，超過90%的縣城，應(yīng)該都勝利完成房地產(chǎn)去庫存的艱巨任務(wù)了。

包括縣城和部分地級市我國廣泛的三四五線城市，在這一波“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”的購房狂潮之下，房地產(chǎn)是去庫存了，不僅是去庫存了，而且還是房價(jià)超級大漲地去庫存了，這對于地方政府和開發(fā)商來說，是個(gè)多么值得祝賀的事啊。

舉例來說，在我家鄉(xiāng)的縣城（蘇中里下河地區(qū)），2017年的房價(jià)（均價(jià)）才6000元左右一平方米，現(xiàn)在飆升到8500元出頭——往前再推三年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)的走勢是，2014年均價(jià)4000元一平米，2015年跌到3500元左右，2016年反彈到4500元上方——然后，從2017年初開始，一路向上，直到現(xiàn)在的8500元上方。

地方政府和開發(fā)商是開心了，他們終于解套了，并且還大賺特賺了。但是，在這一波房價(jià)高峰搶房的“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”，這有可能終生被套了，這一波縣城搶房潮，是一次對“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”的致命收割！

為什么這么說，我僅做三點(diǎn)討論。

1、人口

房價(jià)短期看政策，中長期看人口。

短期政策有許多，貨幣政策了，調(diào)控政策了，信貸政策了，棚改戶現(xiàn)金補(bǔ)償政策了……但是，這些，除了對賣房者有影響外，對剛剛買房的，卻已經(jīng)是暫時(shí)過去式，你剛買房一個(gè)月、二個(gè)月，難道馬上就賣房，好賣嗎？

房價(jià)的中長期走勢，關(guān)鍵還是看人口。你的人口增長了，你的人口流入多了，住房需求自然上升了，當(dāng)?shù)胤績r(jià)就能托得住，就能漲得起來。但是，如果你的人口減少了呢，你的人口流出了呢，房價(jià)自然托不住，自然得跌下來，住房的需求下降了嘛。

講了這個(gè)道理。我們再看廣大縣城（或者三四五線中小城市），最近幾年的居民人口雖然沒有減少，也基本沒有增加，但是，常住人口卻大大地減少了。原因何在？我國縣域經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以傳統(tǒng)加工制造業(yè)為主，現(xiàn)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不行了，更多的人只能涌向一二線大城市去謀生、去賺錢，畢竟，大城市有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對就業(yè)人口的容納空間更大。

2、供地

相比于一二線城市的人多地少，廣大的三四五線城市，卻是人少地多。

說說我家鄉(xiāng)的縣城（姜堰，現(xiàn)已改為區(qū)），面積是927平方公里，常住人口79萬，對比二線城市南京的鼓樓區(qū)（面積是53平方公里，常住人口130萬），不比不知道，一比嚇一跳，姜堰土地面積是南京鼓樓區(qū)的17倍，人口卻僅是其60%——南京鼓樓區(qū)的人口密度，是我家鄉(xiāng)縣城的28倍多。

大城市的人口仍在持續(xù)增長（北京和上海的限購、限戶籍除外），而土地面積卻是固定的，常住人口增長，最厲害的還不是南京（最近三年，每年增長2萬人左右），而杭州和成都的常住人口增長，最近三年，每年增長分別為10萬人和20萬人左右。

全國經(jīng)濟(jì)比較落后的東北和西部地區(qū)，我們不討論了，討論起來，結(jié)果會(huì)更嚇人。僅舉例山西的長治和湖南的湘潭，這兩個(gè)中部省份的地級市，長治市的面積是1.39萬平方公里，有兩個(gè)上海市那么大，湘潭市的面積是5006平方公里，也有兩個(gè)半深圳市那么大。

但是，人口呢？長治的常住人口是344萬人，湘潭的人口是284萬人（相比10年前，還減少了近10萬人），上海和深圳的人口密度，差不多是長治和湘潭的16—20倍。

這說明了什么？

絕大多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)，是毫無價(jià)值的，更不是說小縣城了，那么多的土地供給（房價(jià)不漲不供給，房價(jià)一漲必供給），相對那么少的人口，幾乎是可以無限供給的——只要愿意，小縣城幾乎可以給每個(gè)當(dāng)?shù)鼐用?，提供一幢樓的土地?/font>

3、房產(chǎn)稅

這幾天的兩會(huì)，房產(chǎn)稅又提了出來，時(shí)間點(diǎn)差不多是2020年。

有人會(huì)說，作者你頭暈了嗎？房產(chǎn)稅是以總房價(jià)為基數(shù)，大城市的房價(jià)高，被征稅也多，小城市的房價(jià)低，被征稅也低，明明是大城市更受傷??！

我沒有暈！說說道理。

房產(chǎn)稅的征稅多少不重要，關(guān)鍵是你能不能轉(zhuǎn)移出去。

大城市本就人滿為患，更何況，廣大鄉(xiāng)村的年輕人、三四五線中小城市的年輕人，還在一波又一波地往大城市涌。

未來大城市的房產(chǎn)稅，是可以轉(zhuǎn)移出去的，轉(zhuǎn)移給租賃人群，即使是自住，只要房產(chǎn)稅開征，大城市的房價(jià)也會(huì)配套上升的，因?yàn)?，說到底，人多有需求。

而小縣城呢，廣大的中小城市呢，不要說這一波又蓋了這么多房子，又賣了這么多房子，還要再蓋更多的房子，但是，說到底，你人少啊，人又少，房子又多，你租給誰？沒有租，沒需求，空著還要收你房產(chǎn)稅，不管你基數(shù)有多低，關(guān)鍵你轉(zhuǎn)嫁不出去，你得自己承擔(dān)。

說到這里，不知道大家還記得不記得，早在10年前，美國的底特律，一套房僅賣1美元，還沒有人要——為什么？底特律是美國曾經(jīng)的汽車之城，但是，最近10多年，汽車產(chǎn)業(yè)衰敗了，呆在底特律，你很難找到合適的工作，人口大幅度流失，住房的需求大幅度減少了，沒有住房和租房的需求，你就是白送也沒人要，畢竟還要交稅嘛。

哀嘆，廣大的“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”，包括我家鄉(xiāng)的眾多親友，這一波樓市狂歡（小縣城）對你們的致命收割，歷史將證明，這是極度殘忍的。

　　(出處：政商閱讀

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