存量時代的商業地產機遇： 房企摸索新業務 拓寬融資路徑

金融去杠桿環境下，房地產新的投資方式正在發酵，房企高比例債權融資的格局將被打破。隨著城市功能變化帶來存量市場的發展，房企開始更多借助非標融資介入存量優質資產包，擴大資產水平。

渤海匯金資管董事總經理李耀光指出，房地產融資環境今年不順暢，明年會更加難做，如何融到錢是房企最關心的事，“市場上并購拿地已遠超過招拍掛”。換言之，房企將不斷拓寬融資渠道，房地產金融屬性凸顯。

海通證券一份研報指出，如果不考慮回售和還未發行的債券，AA以下及無評級的房企債到期規模最大的是在2019年達381億元，其次是2018年達309億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，資金面收緊的概率和預期，會使房企加快節奏去獲取融資。從并購角度，意味著新的市場機會，但新的風險也在涌現。房企融資成本上升與具體項目運營有關。私募基金介入房企項目，考驗的正是運營能力，房企積極增加流動性也是很有必要的做法。當前房地產市場融資收緊不能簡單理解為打壓，而要理解為規范。換言之，正常的房地產供給側結構性改革，依然會有融資支持。而收緊的表述，實際上更多是對違規資金的收緊。所以利空雖然有，但長遠看有助于防范房企等的金融風險。

去杠桿下的融資創新

據前述人士分析，目前房企融資轉向有三大類：做租賃業務、信托+私募基金、房企與機構成立并購基金。未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，將減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

2017年由于債券收益率上升太快，房企紛紛取消或推遲在債券市場的發債計劃，房企融資有回流信托融資的跡象。房企通過“信托+私募基金”的模式，以一倍的資金放大了超過十倍的杠桿效應，進而有機會去并購項目，但這類融資風險也較高。值得一提的是，房企成立股權并購基金主要承擔的是劣后級合伙人角色，其優勢在于，如果對相關項目有足夠信心，那么將部分收益兌付給優先級合伙人后，房企將可以享受較好的項目收益，也能夠彌補融資方面的成本壓力。

債權融資收緊的同時，城市存量資產亟待盤活，房企得以積極探索其他融資渠道。

如融創上海區域集團首次以投資基金形式介入存量商業地產市場， 3月4日宣布聯合NOVA發起成立存量投資基金，規模達200億元人民幣。業內人士指出，融創一邊探索新的業務增長點，一邊也在利用基金的方式融資。并且，資金通過這樣的方式進入房地產也是趨勢。

綜合券商統計，目前市場上，有開發資質房企的資產證券化基本以發行CMBS產品為主，沒有開發資質的房企基本以發類REITs過戶型產品為主。類REITs可以幫助房企出表，降低資產負債率，提高市場估值。2017年，內地類REITs項目發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。

一個事實是，2017年國內發行了1.4萬億ABS產品，和不動產相關的三種資產證券化產品為類REITs、CMBS和其他地產證券化產品，主要通過銀行間和交易所渠道流通。

李耀光認為，宏觀調控導致了房地產行業基本上五年出現一個周期。過去三年，房地產80%是通過債權融資，導致行業杠桿率高企。他總結道，當前房企融資創新，將會出現以下趨勢：權益類投資越來越多，債務類越來越少；凡是需要一行三會監管當局事前審批的產品會蓬勃發展；未來貨幣會逐漸寬松，但貨幣會流向調控領域。

具體而言，房企介入存量資產實現投融資并舉，從物業持有方角度來看，REITs相當于資產或子公司的IPO；投資人角度，借助REITs可投資能產生穩定現金流的不動產。REITs若正式推行，也將解決城鎮化帶來的投資渠道缺失的問題。

存量商業地產機遇

3月9日舉行的中國存量資產高峰論壇上，易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕指出，2017年房地產資產證券化發行繼續攀升至近2000億元，其中以存量資產為標的占比40%，發行總額接近2016年全年。資本進一步推高了存量市場熱度。

李耀光進一步指出，房地產進入了金融時代，并購本身就是金融屬性的。拿地已經不是房企最關注的重點，市場進入了盤活時代。在此背景下，一個金融企業看的就是現金流，現金流來自三個方面：運營、債務性融資、股權類融資。中國在存量投融資中，債務類融資占80%以上，特別是過去三年里，導致房地產為代表的各種不動產杠桿率高企，風險在積累，原因在于大量的存量不動產沒有流動性。

存量資產運營、買賣、租賃和金融化，既需要專業的團隊和能力，也需背后有資本循環平臺作為支撐。2017年開始，房企介入存量資產的機會逐漸增加。FOG富尚資產集團董事長陳曉歐指出，房地產行業正進入新階段，房企必須做到4件事，包括商業模式的升級轉型、地產的金融屬性凸現、資產證券化與資產管理、全球資產配置。

陳曉歐認為，房企與資管合作發行股權投資基金，一方面滿足融資需求，另一方面也可分攤風險，因此這是未來房企做資產內部循環的必經之路。“開發+運營+金融”組合模式將成未來主流，即對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合，從而兼顧地產開發價值、商業運營價值等。

同一天，易居企業集團發布了資產投資工具平臺——易樓，是由專業資產投資分析師作為第三方對交易資產進行客觀評測的APP。

據21世紀經濟報道