會德豐新盤銷情火爆 香港龍頭開發商維持低負債

進入首季，香港樓市成交不斷升溫。

香港五大發展商之一的會德豐周末推出的將軍澳日出康城第5A期MALIBU，銷售異常火爆。據悉，3月10-11日連續兩日推出的750個單位全部售罄，而開發商卻收到了多達9803個認購。

“這次推出的產品銷售非常理想，說明市場對這類產品的需求非常強勁。”會德豐主席吳宗權在3月12日的記者會表示，并透露今年集團的銷售有望超過100億港元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰向21世紀經濟報道記者透露, 中原有一組客戶以近4000萬港元購入三個三房單位, 亦有十多組客戶打算投資近2000萬港元購入兩個三房單位,“ 相信發展商將緊接加推, 預計3%-5%的售價加幅可以被市場接受。”

陳永杰表示，在資金市下, 市民投資物業收租抵消通脹,MALIBU 項目的長線投資者占比約一半。他預測，三月香港一手盤成交量有望達2300宗。

繼續積極覓地

隨著新盤成交持續熾熱，香港各大發展商紛紛大手筆“搶地”。

“香港（土地）市場是一個公開的市場，雖然內地企業的興趣可能有所起伏，但整體而言，競爭依然非常激烈。當前的市場流動性仍然十分充裕，我們相信市場投資者對地皮的興趣很濃厚。”吳宗權表示，并坦言最近購入的海航啟徳地塊作價為“市場水平”。

3月9日，會德豐有限公司在港交所發布公告，旗下全資附屬公司Fabulous New Limited，與賣方Omnilink Assets Limited訂立了一項購買協議。而賣方正是海航旗下香港國際建設投資管理集團有限公司的子公司。

會德豐將向香港國際建設購買Onwards Asia Limited的全部已發行股本及銷售借款，總交易額約為63.6億港元。公告顯示，Onwards Asia Limited是一間投資控股公司，其主要資產是新九龍內地段第6564地塊，目前正在興建住宅項目用作銷售。該物業的地盤面積約為7318平方米。

同時，他表示，該幅啟德地塊目前仍在初部規劃階段，相信需要三至四年時間發展。對于政府此前公布今年賣地表內將有多幅啟德住宅地推出，會德豐將會繼續“有選擇性”地參予該區的土地投標。

吳宗權在會上透露，截至今年3月9日，會德豐旗下管理的土地儲備達790萬平方呎，足夠應付未來數年發展需要，類型包括山頂豪宅、港鐵屋苑、海濱住宅、市郊洋房及商業物業。

事實上，近年以來，會德豐不斷加快投地節奏。2016年11月，集團以63.9億港元奪得觀塘茜發道海景住宅地。去年11月，合資購入位于西九龍的一幅海濱住宅地。今年1月購得一幅位于九龍塘傳統豪宅區的住宅地皮。

統計資料顯示，自2015年以來，香港地政總署共推出46幅住宅地皮，其中16幅均由內地地產商收入囊中。大部分內地地產商于20世紀末樓市泡沫破滅后退出香港住宅土地市場，直至2011年逐漸重返。

降低負債未雨綢繆

財報顯示，截至去年年底，會德豐的物業總成交額同比增加18%至261億港元的歷史新高。其中，香港住宅銷售貢獻了171億港元的收入，占比達到66%。

然而，作為香港老牌開發商之一的會德豐，深諳未雨綢繆之道。吳宗權坦言，政府一直在提醒投資者加息風險，“我們將在財務管理上采取審慎的態度。”

截至去年12月底，會德豐的負債凈額與股東權益比率由去年同期的13.8%降至12%。未來18個月內，香港物業有95億港元的應收帳款將收回。2018年到期總負債僅為42億港元。

事實上，維持低負債率亦是香港龍頭地產商新鴻基地產的成功之道。根據公司中報披露，截至去年12月底，新鴻基地產的凈債項與股東權益比率僅為8.5%，利息覆蓋率超過24倍。如此穩健的債務管理策略，使得香港開發商可以承擔較長的開發周期，動輒數年以上。

相比之下，一些內地地產商們仍在以高杠桿支撐規模的快速擴張，他們的資產負債率動輒超過200%以上，必須在短期內迅速推盤變現。

此外，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出，今年樓市表現較去年同期活躍，今年前兩個月香港住宅平均有7000宗成交，整體樓價升幅達到5%。他指出，同期二手占整體成交八成以上，扭轉了去年一直以來新盤成交為主的趨勢。

據21世紀經濟報道