把握改革新動向 透視地產新機遇

“改革”一詞在今年政府工作報告全文當中出現了97次，凸顯了黨和政府在新時期全面推進改革開放、激發市場活力和著力改善民生的決心和信心。在社會所關注的房地產方面，從今年政府工作報告里可以看出有一些變化。

房地產稅從立法到落地仍需較長時日

今年政府工作報告提出要“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。”

2013年十八屆三中全會將“加快房地產稅立法并適時推進改革”列入改革任務之一，標志著我國的房地產稅立法正式起步。2015年8月，房地產稅立法被列入十二屆全國人大常委會立法規劃。2016年3月，“十三五”規劃綱要的表述是“完善地方稅體系，推進房地產稅立法”。2017年12月，財政部部長肖捷提出要“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施”。從政策表述的變化來看，房地產稅立法從“加快”到“推進”到“分步推進”，再到今年提出“穩妥推進”，說明房地產稅改革仍然是我國財稅體制改革所堅持的方向，但事關“以人為本”的發展道路，須同時平衡科學性、民主性、穩定性和可操作性，工作難度極大。因此，房地產稅從立法到落地實施還將經歷較長的一段時間，短期內并不會對房地產市場造成實質性影響。

以差別化調控方式滿足住房民生需求

在住房問題上，今年政府工作報告除了延續“房住不炒”和住房制度改革的表述外，還特別指出要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房”。

“支持居民自住購房需求”實際上就是滿足商品房剛需，“培育住房租賃市場”主要是針對購房困難的中低收入人群，“發展共有產權住房”則主要是解決夾心層人群的購房需求。總體來看，這三種方式本質都是通過差別化調控來滿足最基本的住房民生需求。今年政府工作報告再次明確支持居民剛需購房，充分表明了對群眾安居問題的重視。筆者預計兩會后首套房的房貸利率政策很有可能會有所松動。不過，在金融政策上，今年政府工作報告強調“強化金融監管統籌協調，健全對影子銀行、互聯網金融、金融控股公司等監管，進一步完善金融監管。”一方面支持剛需購房，另一方卻加強金融監管，這說明中央對于住房的改善性需求和投資投機性需求仍持嚴控態度。

市場化改革將釋放更多土地制度紅利

關于土地制度改革，今年政府工作報告提出要“加快技術、土地等要素價格市場化改革”和“探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革”。

今年全國國土資源工作會議提出我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。這對加快土地價格市場化改革將起到重要作用。土地供應主體多元化，土地市場的充分競爭有利于降低土地交易成本，進而降低地價和房價。這對于當前正在進行的多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革具有基礎性的支撐作用。

通過宅基地“三權分置”的政策改革，將盤活農村閑置的宅基地資源，推動農村土地資本化的進程，增加農民財產性收入和推動人口城鎮化進程，也將有力助推城市的工商業資本下鄉，為鄉村振興提供產業支撐。

城中村和棚戶區改造帶來地產新機遇

今年政府工作報告在提高新型城鎮化質量方面提出，有序推進“城中村”、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯；在解決群眾住房問題方面提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。

2016年和2017年政府工作報告中棚戶區改造的任務都是600萬套，今年與前兩年基本持平。城中村和棚戶區改造的持續推進不僅可以釋放相當體量的住房購置需求，而且同步建設的配套設施也將帶來巨大的商業物業開發機會。在當下金融去杠桿和監管從緊的政策環境下，房企參與城中村和棚戶區改造可以享受政府財政投入、信貸支持和稅收優惠的相關政策，緩解一定資金壓力。但是，無論城中村還是棚戶區改造，都存在拆遷成本高、項目周期長、投資回報慢的問題，房企需要具有較高的綜合運行實力，才能實現盈利性、公益性和長效性三要素有機結合。

據中國國土資源報