房企加速搶灘長租公寓市場 三大壓力或致面粉與面包價(jià)格倒掛

　　隨著房地產(chǎn)市場逐漸從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，政策的保駕護(hù)航使得住房租賃市場獲得前所未有的大發(fā)展。作為行業(yè)新興的細(xì)分市場，這片藍(lán)海更是成為房企競相爭奪的戰(zhàn)場。此前已有萬科、保利、碧桂園等百強(qiáng)房企紛紛布局長租公寓，今年以來仍有多家房企宣布進(jìn)軍“長租公寓”戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近幾年，國內(nèi)長租公寓一直處在爆發(fā)性發(fā)展階段，但同時(shí)也不可避免帶來一系列問題，如市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不夠完善、企業(yè)運(yùn)營能力良莠不齊以及服務(wù)品質(zhì)難以保障等痛點(diǎn)，導(dǎo)致部分企業(yè)折戟沉沙。總的來看，雖然目前我國長租公寓市場看似非常熱鬧，但其實(shí)只是邁出了第一步。后續(xù)，長租公寓在市場占有率方面還有極大提升空間，并且支持長租公寓的政策、法規(guī)、金融、稅收優(yōu)惠等還未出臺。除此之外，如何破解房企投入長租公寓可能面臨的盈利模式難題，也是不可回避的問題。

　　2017年我國租賃市場租金規(guī)模已達(dá)1.3萬億元。隨著住房租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計(jì)到2025年租金GMV(租賃總收入價(jià)值)將接近3萬億元人民幣，租賃人口達(dá)2.3億。由此便可以解釋，緣何房企加速搶灘長租公寓市場。

　　值得注意的是，盡管長租公寓市場未來潛力巨大，但該市場目前仍處于前期投入期。所以對于運(yùn)營企業(yè)來說，壓力同樣不小。

　　恒大研究院副院長夏磊在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)指出，租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)將面臨三方面的經(jīng)營壓力：一是供給過剩，帶來的空置率壓力。二是市場競爭激烈、搶占份額帶來的租金過低壓力。三是在激進(jìn)擴(kuò)展期囤積的房源，底租可能過高，面粉與面包價(jià)格倒掛壓力。此外，從外部性上看，一家機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會傳染給競爭對手。如果采取激進(jìn)的房源獲取方式，必然會推升全市場“二房東”模式的底租價(jià)格，進(jìn)而將自身運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)傳染給同業(yè)機(jī)構(gòu)。

　　對此，張波建議，長租公寓市場未來除了在政策上繼續(xù)獲得支持外，還需要相關(guān)運(yùn)營企業(yè)積極探索多樣化的盈利模式，如建立以公寓社區(qū)為基礎(chǔ)的社交平臺等。只有從多渠道發(fā)展，企業(yè)才能走得更加長遠(yuǎn)。

據(jù)證券日報(bào)