2018年房企拿地8大變化，犯這些錯你就危險了！

拿地是決定房企生死的事情，地拿錯了一切都會錯，對于小房企，拿錯一塊地可能就破產了。
地產大佬余英曾經說過，中小房企拿地最容易犯的錯誤有3個，一是去了不該去的城市，二是區位選錯了，一個小城市，開車5公里都嫌遠，你拿10公里以外的地就很危險；三是拿地拿大了，比如在三四線城市動不動砸個20億拿一塊地，這種做法很可怕。
那么，如何才能拿對地？2018年機會點在哪里？去哪里布局才相對安全？結合標桿的實踐分析，明源君從城市布局、區位選擇、項目選址3個層面來詳細聊聊，希望帶給大家一點啟發。
01
城市布局
去哪里拿地可以看這8個新指標
從去年房企的城市布局及全年業績表現來看，城市布局比較單一的房企，業績都受到比較大的影響，比如仁恒、九龍倉2017年的城市平均產能達到了38億元和31億元，分別在上海和長三角區域布局較為集中。受所布局城市市場政策的影響，2017年仁恒和九龍倉的排名較2016年分別大幅下滑了29位和28位。
因此，未來跨區域布局將是房企對沖調控風險的重要方式。那么，哪些城市值得去呢？
一、去哪些城市布局，要看這些新指標
過去開發商的城市選擇更多是看GDP、產業結構，人口規模等等這些指標，但隨著我國城鎮化進一步發展，以核心城市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉，由此帶來的房地產發展布局也會產生很大變化，一些舊的判斷指標可能也失效了。現在對于城市選取的指標應該更具落地性和深入性。
明源地產研究院在進行深入的數據挖掘及研究分析后，提煉了8個新的指標。
1、人均GDP、尤其是單位面積GDP，更能體現城市經濟發展差距
以前主要看GDP總量，但從經濟增長和區域平衡來看，我們需要的是人均意義上的增長與均衡，而不是總量意義上的差距縮小。因此，人均GDP比GDP總量更有意義。
此外，單位土地面積所產生的GDP是衡量區域發展差距的另一關鍵指標，這個指標是指一個城市在它的建成區上平均每平方公里每年產出多少GDP，反映了一個城市的土地利用效率，進而反映經濟發展水平。
從珠三角來看，如果從GDP總量來看，廣州高于深圳，但在人均GDP、尤其是單位面積GDP上，深圳則遠高于廣州，這與兩地房價的表現才是契合的。

從長三角來看，一線城市上海的人均GDP不及蘇州、無錫、南京和杭州，但單位面積GDP要遠超其他城市。而無錫、蘇州的人均/單位面積GDP均排名靠前，顯示這兩個城市較好的經濟發展基本面。

2、單位面積財政收入，反映了空間的財富聚集量
人均財政收入、單位面積財政收入指標也可以很好的論證城市間的經濟勢差。其中，單位面積財政收入反映的是空間的財富聚集量，空間的財富聚集程度越高，則區域經濟發展水平越高。例如，相比三四線城市，在一線城市開店，客流量、單價和收入都更高，產生的財政收入也更高，意味著單位面積空間里所產生的財富值更多。
從珠三角來看，深圳在人均/單位面積財政收入兩個指標上高居首位，比位居第二的東莞來開了很大差距，而廣州已經排到了第四、第五的位置。

長三角主要城市中，上海的單位面積財政收入遠遠高于排在第二名的蘇州。

3、人口凈流入，充分反映了城市吸引力
“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，相信這句話每個地產人都看到過。
人口對于房地產的重要性明源君不多說了。在人口指標上，人口凈流入（即常住人口數量與戶籍人口數量之差）才是判斷城市吸引力的準確指標。人口凈流入越多，標明城市吸引力越強，如果人口凈流入出現負值，則意味著這類城市為人口凈流出，那就要注意了。
從珠三角來看，深圳、東莞的凈流入人口數量位居前二，同時，這兩地的外來人口均遠超戶籍人口，外來人口的大量涌入帶來了巨大的住房需求，加劇了住房的供不應求，推動房價的上漲。

長三角主要城市中上海的人口凈流入數量排行第一，但是《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》里也明確了“到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公里。”

4、三產占比及產業互補，反映產業結構合理性
產業是城市競爭力的根本，有產業才有就業，才會有人口流入，而在有產業的基礎上，產業結構也非常重要。
近年來國內的制造業越來越不景氣，服務業的景氣指數和增加值占比反而提高了不少。從就業情況來看，服務業對80、90新一代勞動者無疑吸引力更大。所以以第三產業在GDP中的占比衡量區域產業結構的合理性和成熟度比較合理。
從下圖可以看出，北上廣的三產占比超過六成，意味著城市產業發展更加成熟合理，對勞動者的吸引力相對更強。

5、房地產投資額占GDP總額的比重
這個指標可以很好的反映一個城市對房地產投資的依賴度，尤其是面臨高強度調控下的風險系數。對于“房地產依賴度”過高的城市，房企需要謹慎對待。

6、高凈值人群數量，決定一區域住房的最高購買力
一個區域住房的最高購買力，取決于該區域處于金字塔頂端的這部分高凈值人群（指資產凈值在1000萬元人民幣資產以上的個人）數量及其所擁有的財富水平。
目前，全國高凈值人群主要分布在廣東、北京、上海和浙江四地，而這四個地方也正是房價居高不下的熱點區域。而廣東省內的高凈值人群又以深圳居多，大量高凈值人群推動了深圳房價的暴漲。
7、城市友好度，直接影響房企的執行成本和辦事效率
最簡單的一個判斷是，這個城市的報批報建所需工作日，可以從一個側面反映城市友好度。比如從珠三角的熱點城市來看，惠州和珠海是友好度較高。

8、軌道交通便利性，高鐵使城市間從物理距離到1-2小時經濟圈
高鐵帶來資源的重新分配、新的時空認知、新的生活方式。可以說，高鐵徹底改變了中國人的生活，將來軌道交通的作用會非常大，這點明源君就不贅述了。
從以上的指標來分析對比，明源君發現，貴陽、長沙、西安、中山四個城市在經濟、市場及調控表現上與綠框中的城市差異不大，但房價水平卻偏低，是目前的價值洼地，房企可提前布局，搶占市場先機。
此外，重慶、常州、武漢、成都經濟發展水平及房地產市場表現都不錯，房價也暫不高，是未來極具增長空間的城市。

當然，除了上面的指標，市場庫存、供應關系、調控政策等影響因素也非常大，不少房企針對自己的業務特點也會有自己特定的分析指標。
二、不同類型房企布局策略不同
從去年房企布局情況來看，房企在城市布局方面呈現以下幾個特征：
①向來以一二線為主戰場的房企，2017年普遍加大三四線布局，對沖調控風險。
如果布局都是同類的城市，一旦調控來就會很難受，對沖性布局，這樣東方不亮西方亮，就能保障整體現金流的安全。
②部分房企基于區域深耕戰略，加速向核心城市周邊的三四線下沉覆蓋。
比如新城地產在團隊、關系、管理都捋順后，近三年來逐步加大核心城市周邊的三四線布局，2017年三四線占比已經超過了50%。
還有中梁地產，基于區域深耕戰略，同樣加大環核心城市的三四線布局。去年中梁在一二線城市占比只有30%，三四線城市的占比高達570.%
③新進入城市以熱點二線城市為主，長三角環核心城市的四線城市也成為房企新進入的熱點。
④招拍掛拿地熱點城市：聚焦一二線熱點城市，鎮江、唐山、漳州、太倉等三四線城市招拍掛市場也較為火熱。
⑤并購進入熱點城市：以一線、環一線、強二線為主，武漢、上海、北京位居前三。
當然了，行業分化背景下，不同類型房企戰略不同、產品不同，城市布局也會有不同要求。比如正在沖規模的準千億房企對數量的要求會更高，而小而美房企更專注于做精品，對城市數量要求就沒那么高了，更看重區域深耕。
具體到標桿房企的布局策略，其實可以從去年他們拿地的情況來看，總體以一二線為主，其中19個房企二線占比超過50%；其中碧桂園、恒大、中梁、中南、榮盛在三四線分布占比明顯超過一二線，原因在于發展方向不同：
①區域深耕，布局環核心城市周邊的四線城市（衛星城），作為城市“糧倉”，如中梁、中南；
②恒大、碧桂園較為特殊，其布局的城市數量基數已非常之大，新布局的城市多為三四線，放大了三四線比例；
③文旅、健康、養老、鄉村、商業地產發展需求，適合在一些有自然資源稟賦的三四線城市布局，如榮盛
④伴隨特征：通過并購帶來的三四線布局。
02
區位選擇
跟著城市發展走，距離很重要
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一般說來，區位選擇大部分標桿房企的判斷指標會有3個：一是城市發展方向，跟著規劃走；二是看區位發展成熟度；三是跟著軌道交通走。不過針對不同的城市，區位的選擇是有所不同的。
1、跟著城市發展方向走
余英認為，一二線城市拿地要選市中心，因為中國好的醫院、好的學校都在市中心。等于是你拿市中心的地，而配套由政府來做。
但未來一二線城市市區的供地會越來越少，這時選擇一些新區就要仔細論證，跟著城市規劃走，跟著城市建設走，你永遠立于不敗之地，不要城市規劃往東走，城市經濟中心往東走，你跑西邊拿地，你拿到地也沒人給你修路。
2、區域成熟度很重要
碧桂園認為，在區位選擇上，看區域的成熟度比城市規劃發展方向更實在，主要看4點：
①很多地區的新區，雖然處于城市發展方向上，規劃得光鮮亮麗，道路通暢、水電氣等基礎設施完備，有的甚至規劃大型公園，但毫無人氣，政府依靠華麗的表出讓土地，增加財政收入，這類要慎重再慎重。
②能發展起來的新區需要帶動人氣的生活配套，如重點幼兒園、小學、初中，醫院，超市等有沒有？
③區別對待規劃中的配套和建設中的配套，客觀評價政府的執政能力。
④評估次新區的發展可能性。
3、離市區的距離、時間、路況
碧桂園認為，在區位選擇上一定要關注離市區的距離，交通如何，到市區需要的時間，但是城市不同，對“距離”的敏感程度不同，城市越小，對距離越敏感。
①縣級市：地塊以縣中心為主，距離縣中心3公里以內為宜，遠離縣城邊緣3公里的地塊均要謹慎。
②一般地級市：市區、城郊結合處為主，近郊（3-5公里）尚可，遠離市區10公里地塊需謹慎，北方區域應謹慎對待郊區地塊。
③中大型城市：城郊（3-5公里），近郊（5-10）公里為佳，遠離市區30公里地塊要重點考慮資源、配套及地塊規模，北方區域應謹慎對待郊區地塊。
但值得注意的是供求關系對距離影響非常大。目標市場供應量少，區位稍遠，客戶仍會接受；但目標市場供應充足甚至過量時，郊區地塊競爭力進一步減弱，客戶對項目的抗性加大。供求越不平衡的市場，對距離越敏感。
03
具體選址
規劃、價格、資源、交通最重要
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具體到地塊本身的選擇，明源君在這里也有幾個小建議：
1、高價地不要拿
明源君在以前的文章反復強調過了，現在進入了新一輪的周期，以后不能賺周期的錢了，必須降杠桿，每個項目都要算細賬。以前你拿的地貴了，囤3年就解套，未來可能要等個5年7年。地拿貴了可能誰都救不了你了。
最好拿可以高周轉的地塊，價格不高，規模也不要太大。比如龍湖對于收購的地塊就明確要求地塊本身具備低成本、去化快、高周轉、高回報的特點：
①位于城市主流區位，交通及生活配套成熟，規劃條件可以打造主流改善產品
②更具優勢的進入價格（收購價格低于市場價格）
③收購標的公司已付清項目全部土地出讓金
④自獲取后10個月內可以開始預售，首次開盤后38個月內可達到90%可售面積售罄
⑤利用產品設計、成本控制及開發管理能力能進一步釋放項目價值。
中梁地產在項目自身的篩選上，認為二三十萬方的最合適，以滿足快周轉；大的地塊要求承受的容量更高，是有發展潛力的板塊且地價低。
當然，如果底價拿地就更好了。底價拿地利潤一般都很不錯。余英以前在我們研習社公開課講過，底價拿地一般有3種方式：
一是對于城市規劃及區域經濟發展了如指掌，在大家不看好的區位拿的地，你了解市場情況你就能底價拿地；二是在市場低潮的時候拿，比如在年前拿地，因為大家子彈打光了，一年的預算結束了，第二年的預算還沒出來，這時候拿地沒人跟你搶；第三，聯合拿地，市場不好要找大家合作。這個城市準備投20個億，最好分5、6個項目，找人合作。
2、土地調研做足
對于地塊本身的條件要考慮清楚，要從點到面做體系性的分析。
比如影響成本和售價的因素要搞清楚。比如如果地塊旁邊是河，那水體就要加筑河堤，這無疑會增加成本。但如果周邊有良好的景觀資源，還有優質的學區，這樣對售價是很大的加分項，但如果土地靠近鐵路、高壓線會導致售價降低10%~15%，如果有化工廠、火葬場那會對價格有致命影響，一定要慎重了。
3、圍繞資源、軌道拿地
在三四線拿地，最好是拿軌道交通站點的地，另外是拿有資源優勢的地塊，比如有山或有水或有公園等等。這樣你拿的地能享受城市資源，這些都是很大的賣點。