今年房企并購整合趨勢料強化

　　

       全國政協委員、富力地產集團聯席董事長兼總裁張力在接受中國證券報記者專訪時表示，未來兩三年樓市趨于穩定，房地產市場也逐步轉向高質量發展階段。在此背景下，房企融資能力、開發能力等都受到考驗，預計今年會出現更多房企并購整合的情況；預計今年房企的融資環境還會難于去年，且未來幾年這個趨勢都可能持續。因此，除了傳統的境內融資渠道，境外融資仍是2018年房企的重點。他認為，房地產調控長效機制的核心在于土地市場開放，若多渠道增加土地供應量，房價很快就會得到有效控制。

　　未來房價走勢總體平穩

　　中國證券報：當前樓市存在泡沫嗎？未來樓市的成交量、成交價格將呈現怎樣的走勢？

　　張力：我認為目前房地產行業并不存在泡沫問題。如果未來幾年控制好房價，整個房地產行業也會平穩發展。未來房價走勢總體會比較平穩，不會出現大起大落的情況，而且房地產商暴利和房價過猛增長的時代一去不復返。

　　尤其是我國的城鎮化進程很快，城鎮化和人們居住改善需求等對房地產市場起到支撐作用。當前我國樓市已逐步進入改善住房階段，市場需求依然比較旺盛。另外，中國老百姓(603883,股吧)還將房產投資作為資產配置中的重要部分，投資房地產收益的穩步走高，也帶來一部分樓市需求。

　　中國證券報：如何看待今年房價熱點城市、非熱點城市的樓市成交狀況？

　　張力：我覺得目前的房價熱點區域應不僅僅是北上廣深等一線城市，部分二三線城市樓市也很火熱。總的來看，今年樓市調控政策不會輕易放松。不過，在城鎮化、去庫存等多因素支撐下，我認為今年三四線城市的成交量可能仍會增長，價格也會微升。目前不少三四線城市的庫存壓力仍有待消化。

　　中國證券報：應從哪些方面建立和完善房地產調控長效機制？

　　張力：房地產調控長效機制應從三方面入手：一是征收房地產稅，但是這需要有關部門謹慎推進，且起征點要惠及廣大群眾基本的居住需求。比如，居民自住的住房不應征稅，可以定一個標準：單套面積小于160平方米的不征收稅，超過160平方米的按超出部分征收稅；居民第二套住房或豪宅則應征收稅。

　　二是在房地產借貸方面進行有序安排，應合規、更加自由地進行房地產交易。

　　三是盡快開放土地市場，我認為這也是控制房價的“殺手锏”。建議從兩方面增加土地供給：一方面是鼓勵農民將手中自留地與房企合作，投入市場；另一方面是目前不少土地仍閑置、囤積在一些企業手中，應盡快想辦法使這部分土地釋放和運轉起來。多渠道增加土地供應量，房價很快就會得到有效控制。

　　房企并購整合料強化

　　中國證券報：如何看待今年的樓市調控政策？這將對房地產行業發展帶來哪些影響？

　　張力：近年來，一是由于金融政策收緊，二是房企自身也在趨于冷靜，這兩方面因素使得土地市場漸漸冷卻，未來應該不可能再現以往“地王”頻出的情況。進而可以判斷未來兩三年樓市將趨于穩定，房地產市場也將逐步轉向高質量發展。對于房企來說，也需要轉變思路：一方面積極“去杠桿、降成本”；另一方面提高房屋質量，滿足老百姓的自住、改善需求。

　　在這種大背景下，房企融資能力、開發能力等都受到考驗，預計未來會出現不少房企并購整合：中小房企與大型房企的合作；也有可能是土地、項目的轉讓；大型房企直接并購小房企等。

　　中國證券報：房地產也開始轉向高質量發展階段。粵港澳大灣區建設等重大國家戰略會對樓市走向、房企發展帶來哪些影響？

　　張力：我認為粵港澳大灣區建設肯定是以高科技等新經濟發展方向為主，預計資源整合上會迎來一波高峰期，但人口流動方面應該不會增加太多。隨著三地發展區域融合，居民往來交通愈發方便，對香港樓市可能會帶來一定影響，對廣東樓市影響應該不會太大。不過，預計東莞（樓盤）、珠海（樓盤）、中山（樓盤）這三個城市的房價會有所上漲。

　　中國證券報：最近幾年，房企在國內的融資渠道愈發收緊。如何看待房企今年的資金環境？對于探索多元化融資有何建議？

　　張力：預計今年房企的融資環境還會難于去年，且未來幾年這個趨勢可能都會持續。因此，我想除了傳統的境內融資渠道，境外融資仍是2018年房企融資的重點。房企境外發債的融資成本也比國內低，不過今年境外發債利率預計也會上漲，但還仍會低于國內的融資成本。

　　回報率低制約住房租賃市場發展

　　中國證券報：我們觀察到，富力地產去年開始布局住房租賃市場。如何看待未來中國住房租賃市場的發展空間，當前發展面臨哪些問題？

　　張力：住房租賃市場空間廣闊，尤其是在一線、二線城市。以廣州（樓盤）市為例，我估計至少有70%的流動人口還租住在城中村里，這其中大部分人租住了當地村民私搭的違章建筑。

　　在住房租賃領域，目前發展較為迅速的以大中型房企為主，他們擁有成熟的產品研發體系和較強的資源整合能力。我們也在積極參與住房租賃市場，但不可否認的是：目前多數房企仍舊是抱著“試水”的態度。重要的原因，仍是這一市場的回報率很低。另外，住房租賃項目都屬于重資產，房企參與的成本比較高。因此，我認為未來要快速發展住房租賃市場，關鍵還是要下調相應土地的價格，同時適當降低企業的參與成本、提升各方參與的積極性。

據中國證券報