銀行大筆資金投向住房租賃業務

近一兩年，隨著土地拍賣市場中自持要求的比例越來越高，租賃市場已成為房企未來開發的重要領地。業內人士認為，要將自持土地轉化為未來的租賃住房，就意味著租賃住房政策的影響將從土地開發傳導到房企融資層面，為此，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內，不少開發商均選擇將與銀行機構合作作為獲取租賃住房發展資金的主要方式。根據信息時報記者梳理，目前不僅銀行開始積極布局住房租賃業務，銀聯也已與全國多個地區的相關機構聯合開展“住房租賃服務平臺”，目前已達成合作意向的地區包括沈陽、武漢、大連、深圳等等。

銀行為住房租賃市場大手筆“輸血”

“目前，中國銀聯正在廣州推動相關合作落地，并繼續推進國內其他城市的住房租賃金融服務。”銀聯相關負責人表示，隨著與各地政府及合作平臺合作的不斷加強，未來有望通過“云閃付”APP實現便捷安全的一站式住房租賃服務。由此可見，銀聯在住房租賃的服務中主要扮演鏈接銀行和住房租賃平臺的角色，而銀行則起到為搭建住房租賃平臺“輸血”的作用，多家國有商業銀行為住房租賃市場投入的授信規模級別均在千億以上。其中，工行廣東省分行營業部為廣州市住房租賃市場提供的資金支持就高達5000億元。

“對于當前參與住房租賃的銀行來說，主要在合作模式中起到三個作用：第一種是對于供應端的融資功能，主要是給一些租賃企業尤其是開發商提供各類貸款；第二種是對于需求端的融資，這主要是對承租者的融資貸款，尤其是類似三年期的租金貸款；第三種是自營業務，目前也有很多銀行會去收儲房源，或交由其他機構進行經營。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

而對于房企而言，嚴躍進認為，其更多的是參與建造，最核心的權利就是房屋的所有權。但經營權預計會轉入或者交由內部的企業經營。對于利益分配來說，尤其是在長期租賃方面，預計銀行會拿“大頭”。此外，后續的租金證券化等運作也更需要銀行的積極參與。不過，記者也從多家銀行了解到，目前住房租賃相關的業務仍在籌備和建設階段，更多的利益分配細則仍有待明確，但有一個共同點是，“提供給住房租賃業務的授信，其利率都要比市場價格更優惠。”

住房租賃資產證券化成趨勢

在目前的形勢下，租賃住房成大勢所趨，但是融資大環境卻日漸收緊，在這樣的背景下，房企對住房租賃類信托投資基金（REITs）表現出了越來越高的熱情。同時，為解決房企在發展租賃住房方面的資金難題，政府已開始有意放開并加快國內住房租賃類REITs產品的發展，租賃住房政策的影響也由此從土地開發傳導到了房企融資層面。

去年10月國內首單房企租賃住房REITs“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”，金額50億元，該產品以保利地產自持租賃住房為基礎物業，布局十余個城市。而今年2月初，碧桂園也有一筆高達100億元的租賃住房REITs獲深交所審議通過，用于發展其長租公寓業務。而日前，廣州本土國企越秀集團的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”也獲得了深交所審議通過，將發行一筆金額為50億元的ABS融資大單。記者注意到，越秀的租賃住房資產支持專項計劃獲通過后的近一個星期內，陽光城、萬科、碧桂園、泰禾、融信以及電建等多家房企的數筆ABS產品業已獲受理，擬發行金額在13億-400億元之間不等，物業類型則包括購房尾款、商業項目、長租公寓等。

中原地產首席分析師張大偉表示，國內租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發商難以收回成本。同時，自持商品住房要求開發商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉讓限制了間接變現的渠道，企業不能通過抵押融資進行投資。這也使得多種證券化產品應運而生。新派公寓CEO王戈宏也表示，自持租賃住房REITs對房企的存量資產意義顯著，通過引入權益投資人，給經營者和投資人帶來收益的同時，也讓開發商的資產變輕，改變了以往銷售行為。

房企自持比例增大轉型趨勢明顯

去年11月2日，佛山萬科牽手中國建設銀行，舉辦了一場名為“‘CCB建融家園·泊寓’項目奠基儀式”，這一地塊就是去年6月6日萬科以25.3億元的最高限價競得的桂城一宗全自持宅地。從項目的名稱“CCB建融家園·泊寓”，明顯能看得出，佛山萬科將以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目。不過，對于和銀行合作的模式和具體細節，萬科方面則三緘其口，有關負責人在回應記者時僅表示“雙方將共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化，但是運營模式還未最后敲定”。無獨有偶，去年年底，碧桂園集團與中信銀行在北京簽約，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金。

銀行不僅緊盯房企，對于品牌公寓商也緊密合作，記者最新得知，今年3月12日，建設銀行與新派公寓聯合發起成立一只初期規模20億人民幣的住房租賃不動產并購基金，后期將根據收購需要擴大規模。

去年7月，廣東省廣州、深圳、佛山、肇慶4個城市獲批成為全國住房租賃工作試點城市，占全國試點城市總數的三分之一，廣州、佛山、肇慶3市還獲批成為全國利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。租賃原本是傳統二手中介的主業，如今在政策的引導下，房企、品牌公寓商、銀行以及各金融系統紛紛涉足。

“租購并舉”的政策將是傳統房企轉型的難得契機，尤其在熱點地區獲取土地資源、改善長期現金流和提高產品毛利率等方面有積極作用。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示。不過，華南城市研究會創會副會長許學鋒指出，目前國內租賃住房的模式還不夠清晰和成熟，因此大面積推廣還面臨一定風險。租賃住房是房地產建立長效機制的具體措施，這種效果需要在今后5到10年后才能顯現出來。

據信息時報