專訪富力地產董事長助理陳志濠： 1300億目標只是“保底” 2018將是富力規模爆發年

富力地產的權益土地儲備增加34%至5138萬平方米，權益可銷售資源約為6170億，并成為全球最大的豪華酒店業主。

作為一家知名老牌地產商，從去年收購萬達酒店資產開始，沉寂數年的富力重回增長軌道，2017年超額完成了818.6億元的銷售收入。

在3月19日的業績會上，富力管理層提出，2018年的銷售目標是1300億，并首次提及了2020年實現3000億的目標。

“今年我們內部還設定了一個1500億到1600億銷售目標的上線?！?月20日，富力地產董事長助理陳志濠接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，集團對今年的銷售非常有信心。

此外，2017年收購萬達酒店后，富力已成為全球最大的豪華酒店業主。這成為富力在傳統住宅開發業務之外的另一重身份，邁出了地產轉型的重要一步。

陳志濠表示，經歷了2017精彩的一年之后，富力地產已經有了進一步做大規模的實力，2018年會是爆發的一年。

1300億背后的爆發

“去年富力的表現可以用‘精彩’來形容。”陳志濠在談及富力2017年的表現時表示。

這主要體現在兩個方面，一個是加快了資產周轉率，土地儲備規模大幅擴張；另一個則是收購萬達的酒店資產之后，富力成為世界最大的豪華酒店業主。

根據富力地產財報，2017年富力地產新購入權益可售面積1811萬平方米，平均地價約為3200元／平方米，新增可銷售資源達到2560億；截至期末，富力地產的權益土地儲備增加34%至5138萬平方米，權益可銷售資源約為6170億。

土地儲備的大幅擴張，成為公司規模擴大的有力支撐。陳志濠表示，富力2017年新增土地面積約2000平方米，達到了行業中型公司的水平。

在大量土地儲備和可售貨源的基礎上，富力提出了2018年1300億、2020年3000億的銷售目標，力爭3年復合增長率達到54%。這是時隔三年后，富力再提千億，以及首次提及3000億。

此時，在陳志濠看來，金融體制和房地產調控機制之間的聯動、平衡相對于三年前更加靈活；而富力無論是土地儲備還是財務狀況，也都達到了有史以來的最強水平。

陳志濠表示，2018年會繼續擴大土儲，主要考慮通過收購來獲得土地，比如十億左右規模的地塊；收購不會特意指定一二線還是三四線城市，而是在全國范圍內，從城市的經濟水平、購買力來考慮地塊標的。

至于地價，“很多城市的地價已經是四位數的水平，三位數的地方很少了”。在陳志濠看來，地塊過低的地方，銷售價格也會很低，這類地區沒有規模效益，也就不會有足夠利潤支撐公司進入。

此外，大幅增加的土地儲備離不開金融和資金支持。2017年，富力以多元化融資以支持收購土地儲備及酒店投資業務的擴展。年內，公司通過發行美元計價優先票據、銀團融資貸款及商業貸款，獲得超過20億美元的離岸融資，并發行由中國銀行間市場交易商協會批準的20億元中期票據；此外亦取得超1200億元尚未動用的授信額度。

陳志濠認為，上市公司擁有的多元化融資渠道，將使上市房企比未上市的有更大機會，未來富力地產的機會越來越多。

收購萬達酒店的賬本

重回規模增長之外，富力地產在2017年更讓市場關注的是，以189.5億的代價買下萬達酒店資產包。

在陳志濠看來，對于萬達酒店資產的收購，非?！皠澋脕怼?。

在收購前，富力自己運營的酒店已有17個，以廣州的酒店為例，一個項目的地塊成本加上建安成本等在十億左右，但按照現在的地價和城市發展潛力，這些項目已增值到了四五十億。

按此邏輯，富力地產購買萬達酒店資產花費了189.5億的代價，但也帶來了收益。在財報中，2017年富力的凈利潤達到了歷史新高的214.2億元，同比增長204%，其中來自收購萬達酒店資產帶來的一次性非經常性收益就有131億，占了61.16%。

在項目重新評估價值后，富力地產的資產也隨之增加，而銀行等金融機構基于此，也會在貸款和融資上給予一定的優惠或者支持，“一般而言，民營房企的資本金在幾百億左右，銀行會看資產結構以及資本，從而選擇和公司進行合作的規模和方式?！?/font>

隨著資產的增厚和信用的提升，富力融資成本明顯下降。根據財報，2017年富力地產的整體融資成本較2016年下降113個基點至5.12%，其中境內公司債和私募債利率為5.07%，與2016年的5.03%相差不多，而銀行借款平均利率則由2016年的5.52%下降至4.51%。

但另一方面，大規模的收購和擴張讓富力的凈負債率居高不下。財報顯示，截至去年末，富力地產的凈負債率與2017年中期相近，在行業中處于較高水平。

對此陳志濠表示，收購了那么多土地和萬達資產后，凈負債率相比中期并沒有大幅提升；目前的凈負債率有進一步降低的空間，未來會采取一些措施，比如把高利率的信托融資置換出來，從而在整體上優化債務結構。今日的富力已大不同往日。截至2018年1月初，富力已成為全球最大豪華酒店業主，合共擁有88間已完工酒店及26,365間客房，以及17間在建及籌建中的酒店。

如此龐大規模酒店的運營是一個難題?！案涣Ρ旧砭陀?7個酒店項目，新增的資產并不是一個陌生的生意，以專業的方式做好酒店業務會有一定難度，但我們很有信心?！标愔惧┍硎?，從NOP（歸屬于業主的現金流）來看，富力本身已有酒店項目大概正現金流3億元左右，加上收購的資產包，NOP在8億左右，按照每年25%左右的優化，三年后的NOP會達到14億左右；富力地產的目標是2018年酒店業務收入增長至70億。

談及近期收購的萬達倫敦項目，陳志濠坦言，富力在資產收購上肯定會以國內為主，海外資產只會占到很小一部分，如果萬達的其他資產或者是海外項目有合適的還是會留意。

展望2018年，陳志濠認為，在土地儲備的大幅增加以及萬達酒店項目的并入之后，這些資產將會支撐富力2018年的業績，“如果像形容2017年的‘精彩’一樣形容2018年，我現在想到的一個詞是‘爆發’?！?/font>

據21世紀經濟報道