樓市的假象與錯覺 信了這些還能買對房嗎？

       越來越多的購房者在買房路上從小白成了半個專家。從項目本身情況到周邊配套規劃，發展到現在，房企拿地動態也成了購房風向標。
　　昨天，隨著蕭山市北和南部臥城的宅地出讓，又掀起了地價與房價關聯的話題。
　　以賣地的板塊和價格去評估買房大方向，這個思路對嗎?是不是真的房企看中的板塊一定有潛力?是不是地價房價倒掛的地方一定有價格空間?其實都未必。
　　所以，房企拿地邏輯到底是怎樣的?那些看似很有道理的購房邏輯，都值得推敲嗎?了解了這些，買房思路可能更清晰。
　　一、房企花了幾十億高價拿地，普通人花幾百萬買房怕什么
　　這種錯覺的理論似乎就是認定，房企高價拿地，必定有其合理性;其實不然，先不論比比皆是的房企投資失敗的案例，只看目前房企拿地的邏輯，并非完全來自于對未來樓市的極度看好。
　　首先是業績倒逼：2017年房企業績大漲，基本均制定了2018年較高的業績增長，特別是2017年銷售額在500-800億的房企，均以至少千億為目標。較高的業績增長，攤牌到各個城市公司，必然倒逼去拿足夠貨值的土地。
　　其次是團隊倒逼：杭州房企大鱷云集，土地市場競爭極其激烈，很多中小房企賣完手上的一點存貨，將無以為繼。這些中小房企的團隊面臨的問題是，要么高價拿地，高價拿地至少有50%的概率能盈利，不拿地基本等于團隊要解散了。
　　最后是幸存者偏差：作為一個房企的投資決策人員，如果他長期對于樓市看空，他是很難在這個領域有較好的發展，那么留下來的投資決策人員其實是被篩選過的，他們潛意識里對樓市更多的是看多。


　　二、少數限價盤的熱銷，造成一房難求的假象
　　由于限價，2018年進入了全民尋找“筍盤”的癲狂之中，那些耳熟能詳的限價盤，比如良渚的融信·瀾天、紫金明珠的中國鐵建·西湖國際城、城東的淮礦·東元府、勾莊的萬科·杭宸、錢江世紀城的融信保利·創世紀、濱江的金茂府等等。
　　這些新盤售價明顯低于周邊二手房價，均有超過20%以上的價差，這種套利空間的存在，使購房者趨之若騖，使市場上充斥這種搶房的氛圍。
　　然而若將這些限價很厲害的樓盤拋開不講，杭州市場上正常房價的樓盤，已經不是2017年時那種一房難求的狀態，申花、城東、艮北這些競爭較大的板塊，放開付款條件幾乎是必然的。
　　三、只關注可售庫存，忽略了大量的隱性庫存
　　截止2018年3月26日，杭州十區商品住宅可售庫存約336萬方，按照2017年成交量1398萬方來計算，去化周期僅2.9個月，這確實是非常低的庫存量，也引起購房者的普遍焦慮。
　　但從另一個數據來看，2016年杭州十區涉宅土地成交約873萬方(剔除商業)，但截止2月底，未售及未上市的住宅仍有524萬方，即超過60%的體量未售或者未上市;2017年約960萬方的涉宅土地供應(剔除商業及自持)，超過95%的項目均未上市。
　　按照浙報傳媒地產研究院決策通系統的統計，截止2月底杭州十區還有2674萬方的總存量，即使按照2017年極高的賣房速度來看，也夠賣兩年左右了。
　　所以，庫存并非看上去那么低。而且杭州還在持續供地。


　　四、拆遷真的能提供持續的購買力嗎
　　“4萬戶拆遷戶要來了。”這也是朋友圈堅定看漲的重要邏輯。但這些拆遷戶都會成為購房客群嗎?
　　為此，記者從城東某社區的拆遷負責人了解到，目前選擇貨幣安置的比例僅30-40%。即五口之家，一般選擇其中兩個人的名額拿錢，另外三個人的名額拿安置房，所以貨幣安置比例并沒有想象的那么高。
　　這其中，若是原址原建，則更多的拆遷戶會選擇拿安置房。
　　同時記者也了解到，2017年、2018年是拆遷力度非常大的兩年，但2019年拆遷的力度將要減小。
　　此外，拆遷還有硬幣的另一面：拆遷戶越多，同時說明騰空的土地越多，這也就是未來的土地供應。
　　比如，現在看到的是四五六七堡大量的拆遷戶帶來的購買力，未來一兩年，也將看到這里大量的土地供應。


　　五、二手房價高高在上，都有支撐嗎
　　比起新房限價，二手房市場其實更能反映真實情況。自2017年9月開始，杭州市八區的二手房成交量已經連續5個月下滑了。
　　雖然由于前面提到的多個假象的心理暗示，大多數房東目前預期仍然較好，二手房價居高不下，但是持續縮量是價格不再上漲甚至下滑的一個重要前兆。
　　記者手記
　　預測房價那是半仙做的事，但是作為房地產業內人士，通過自己的觀察及研究，做出一些判斷，供購房者做些許參考。
　　1.對剛需而言，限價較多的新房能買到盡量買，即使降價也很難降到被限的價格。
　　2. 若杭州樓市有明確下滑的現象時，限價可能也就會放開了。
　　3. 限價房的品質未來是檢驗房企品牌信用最好的試金石。
　　4. 目前手上有無學區老破小等非優質房產的，仍是換房好時機。
　　5. 2018年高價地逐步入市，預計成交量會有所下滑，但價格依然堅挺。
　　6. 2019年核心區頂級豪宅、近郊有地鐵3萬內的樓盤仍較為安全;但次核心區大量5萬+單價、大幾百萬總價的樓盤去化速度會下降。
　　7. 在杭州，很多項目被高地價倒逼豪宅化，90方小戶型未來變得稀缺。
　　8. 浙江三四線城市買房，要密切關注土地供應，一二線城市房價影響維度非常多，但三四線城市供求關系基本起決定作用，而且供求逆轉非常快。
（來源：浙江新聞）