一個五線城市的房價躁動

　　對于“五線城市”銅陵來說，碧桂園是繼恒大后第二家進入該市的房企巨頭——上一次恒大進入銅陵，正逢樓市調控的關鍵年2010年，此后7年間，鮮有全國大型房企涉足。

　　“不想”或“不愿”來的大房企，再次來了五線城市。接下來的2018年，銅陵的樓市會發生什么?

　　“一百萬買別墅”

　　記者在恒大售樓部看到，大年初三，售樓部現場大概有30多位客戶，多數是全家人來看房。目前恒大推出的精裝修房源標價多在8000~9000元/平方米左右，雖不知“標價”從何而來，但疊加“8.8折”的折扣，9.8折的按揭折扣和“直減3萬”的新春“返鄉置業”優惠后，折后均價約在7500元/平方米。一套130平方米左右的精裝修高層，總價也僅在100萬左右，首付在2~3成。

　　距離恒大不到3公里的碧桂園項目，放風價是高層精裝修8000元/平方米，目前首開600套，聽說有500套獲得認籌。龍頭房企的進入帶來了更豐富優質的住宅產品，也推高了當地的房價。

　　在銅陵人的記憶里，房價并非只漲不跌，但對政策的反應有滯后性。記者身邊有不少的親友在2013年前后進入樓市，以8000元左右的價格買房，至今仍“被套”的并不少見。春節期間去探訪的幾個大型樓盤，也反映了銅陵樓市的幾番起落。

　　比如定位別墅的“文一·十里春風”項目，脫胎于2013年銅陵本地房企“雙龍旅游置業公司”投資開發建設的“御龍灣”項目，該項目列入當時的“861”計劃重點項目之一。但在開工不到2年后的2015年停工，因諸多債務紛爭，被司法機關對其名下的國有土地使用權及在建工程強制查封、扣押、凍結，遭遇司法拍賣。

　　此前文一集團通過受讓方式獲得了銅陵上市公司中發科技(現文一科技)的控股權，在當地的政商界看來，“十里春風”項目體現了政府對文一集團為“文一科技”付出的認可。到今年2月，當地規劃局批準了“十里春風”新規劃：除了住宅用地外，還有社區醫院和養老康健中心等。

　　根據介紹，十里春風項目位于銅陵某風景區內，依山傍水，物業類型以160平方米~200平方米的三層聯排別墅為主。“定價在5800~6800元/平方米，加上贈送面積，200平方米的別墅套內使用面積有240平方米，不包含前后院子。

　　也就是說，最低93萬，最多140萬，就可以獲得風景區內的別墅。但無論是商場展廳還是售樓部，來參觀了解的意向客戶都不多。

　　出于好奇，我去了“十里春風”現場：“村村通”公路暢行無憂，項目對面是連綿的村莊院落和農地，風景優美但人煙稀少，并無其他公共設施配套，間或有木質農家樂廣告牌進入視線。一位提前下班的售樓部工作人員請我離開時捎他一程：“公交很難等”。

　　剛需仍是主力

　　回顧“十里春風”(御龍灣)項目上次停工的時候，正是銅陵房地產上一輪“高潮“到“谷底”的艱難時刻。2014年5月，銅陵市政府率先宣布當月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調至20%，購買家庭首套普通住房按房價1%的比例給予契稅補貼。此舉當時掀起熱議，被認為是打響了地方政府“救市”的第一槍。2014年下半年，銅陵的房地產市場滑向價量齊跌的谷底。

　　2017年開始有了明顯復蘇。當地房地產管理處官方網站數據顯示，2017年，銅陵樓市住宅類商品房成交均價在5530.5元/平方米左右，較2016年4550元/平方米的均價上漲21.54%。

　　誰在購買銅陵的房子，以至于2017年均價抬升了20%?從記者觀察到的情況看，主要分為以下幾類：一是希望改善戶型和學區的中青年夫妻，以及為了孫輩上學在子女家附近買房方便照顧孩子的老年人;二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區或縣城買房置業;三是以資產保值為目標的中產，但由于多數人都籌劃為子女在其他一二線城市置業，真正出手的不算多。

　　有多位置業顧問告訴我，今年稍顯不同的一個情況是：由于一二線城市的房價飆升及戶籍社保限購政策，今年返鄉的“回流”年青人比往年要多。“銅陵不限貸，外地戶籍不限購，合肥現在房價都兩萬了，有很多合肥的，甚至從合肥周邊縣城來這買房投資”。

　　銅陵的樓市有其特殊性和普遍性：一方面，城市的人均GDP在安徽省內居前，經濟基礎較好;但也面臨著作為“中國古銅都”資源枯竭型城市的艱難轉型。另一方面，近些年城市拆遷改造，銅陵率先進行的貨幣化安置也使得當地很多城鎮居民擁有了兩套以上的房子或相應補償金。出售回遷房去買商品房的情況也不少見。

　　銅陵只是一例。目前銅陵核心學區房一手房房價突破1.5萬元。2月20日的地方新聞顯示，安徽其他三四線城市中，滁州房價突破1.3萬元，蚌埠突破1.4萬元，蕪湖1.2萬元，合肥周邊的肥東縣，部分房價已破1.6萬元/平方米。

　　城市的街道縱橫交錯，但“買不買房”，“什么時候買房”，卻永遠是年輕人徘徊著的十字路口。也許，不止急切購房的市民有些徘徊觀望，或許連樓盤開發商自己心里也并非勝券在握。

據證券時報