2018中國報告|中國房地產：掘金新一線，布局新二線

圖片來源：全景視覺

中國房地產在2017年邁入了全新的歷史節點：住宅居住功能的重要性被提升到新的高度，租售并舉、職住一體、多主體供應等指針有望深刻改變行業市場主體的運行模式。與此同時，全國房屋銷售額仍然在過去一年創造了歷史高位，市場份額的結構性變化仍然給規模增長注入慣性。

在行業的歷史性階段，企業對市場需求的發現、挖掘、競爭和滿足，都面臨著更高的要求。新的一年里，主流企業將采用何種基調和策略來實現可持續性的增長和布局，我們選取了一批主流藍籌公司作為訪談樣本。當然還有一篇對市場的展望鞭辟入里的文章作為特別推薦。

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最近網絡上有一個段子特別火，講述的是“房子”和“比特幣”的故事。

幾個老同志，這樣語重心長地對80、90后說：別玩那些區塊鏈啊、比特幣什么虛擬的玩意，人生啊，應該做點實事，比如踏踏實實的上班，然后在北京買個房子、娶個媳婦多好！

一個90后這樣回答說：你們這些老同志啊，就知道忽悠我們，這些年，你們經過不懈的努力，終于把幾千塊成本的鋼筋水泥，搞成了10萬一平方米的房子；如果，我們不再另謀出路，把一堆堆數字和字母，搞到10萬一串賣給你們，我怎么買得起你們的房子！怎么對得起這個時代啊！

那么，我們處在一個怎樣的時代？

2015-2017年的地產大牛市，宛如一場財富盛宴，從東部到西部、從一線到四線、從省城到縣城，除了18線的偏遠地區，幾乎全部房價翻番。簡言之，但凡像樣的城市，僅靠房產，過去3年城市有房居民的財富基本都實現了倍增。2017年，全國房地產銷售金額達到13.37萬億元，占GDP比例高達16.3%，比2015年提升3.62%，財富效應不言而喻。具體來看，我們有以下三點發現：

一、北京、上海、深圳等東部一線城市市場規模快速下降，如深圳2017年新房售259萬平方米，僅為鄭州的8.1%，成都的9.6%，市場轉向租賃運營已成共識，商辦物業的開發運營成為核心。

二、鄭州、武漢、成都等中西部核心二線城市爆發式增長，融創中國以其投資布局策略，大規模提前進入強二線，快速躋身4強，2017年銷售規模達3600億元，年增長幅度141%。

三、宜昌、阜陽、贛州、湛江等中西部三四線蓄勢已發，碧桂園全國布局近400個城鎮，采用“農村包圍城市”戰略，實現了5500億元銷售規模。（見表1）

北京、上海銷售規模下降，鄭州、武漢、重慶、成都、西安等城市銷售規模上升，這一降一升變化的邏輯是什么？為何一線城市供銷斷崖式減少，二三線住宅規模跳躍式增長，四線城市開始重新進入了我們的投資視野？

一、從經濟上看，經濟中心開始從沿海貿易轉向內陸消費，消費持續增強，出口走弱；具體數據上看，全國消費占比從2007年的34.55%提升至2017年的44.28%，10年提高近8.4%；而出口呈現出持續滑落的態勢，出口占比從2007年的34.6%下降至18.5%；投資呈現出從高增長（2007-2012年提高18.8%）到穩增長（2013-2017年僅提高0.78%）的階段性變化特征；

二、從政治上看，中國政府主導強干弱枝的體系，打造區域的平衡性是地緣穩定的核心；這一點，對比美國來看，美國基本都是完整的四方形結構，而中國幾乎都是不規則形狀，即體現多元性與包容性，又形成相對制約與平衡的發展關系。

因此，在中國沿海發達地區，會同時存在一個政治中心、一個經濟中心，例如廣東的廣州深圳、福建的廈門福州、山東的濟南青島等。

三、從地域上看，新型城鎮化及勞動力人口增量空間分布于中西部區域，而非東部核心城市。

北京、天津及上海已到了穩定發展階段，城鎮化率＞70%，潛在城鎮化人口增量有限；東部沿海城市大部分處于快速發展后II段，城鎮化率60-70%，已經進入城鎮化減速階段；中部地區基本處于快速發展后I段（除河南外），城鎮化率50-60%，城鎮化仍有巨大潛力；西部地區基本處于快速發展前期（除重慶外），城鎮化率30-50%，城鎮化剛起步，農村人口占據主導。

從人口流動趨勢看，中西部的安微、廣西、四川人口已開始出現大規模回流。以安微為例，剔除人口自然增長（出生人口-死亡人口），2008-2012年5年間，人口減少345萬（即流出人口），而2012-2016年，人口出現小幅增長38萬，開始吸納周邊省域的人口。（見表2）

從政府的投資傾向上，二三線城市鄭州、濟南、南寧、海口2017年人均固投均位于6億-7億元/萬人，遠高于北上一線城市的水平（3億-4億元/萬人），且速度在持續加快，政府的主導發展方向正發生轉變。（見表3）

對于全球人口最多的國家來說，除了北京和上海，如果能打造更多經濟發展中心，疏解特大城市的人口壓力，無疑是利國利民的。北京統計局公布，2017年末，北京市全市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，下降0.1%。

從集中力量發展若干超大城市，到全面均衡發展打造區域發展極，中國已進入了全新的歷史發展階段，開始進入先富（東部）帶動后富（中西部）的新征程。

對個人而言，除了用數字貨幣在技術上實現對老一代的逆襲，還可以先人一步到新一線去奮斗，到新二線去筑夢，在空間上開辟碾壓老一代的新賽道。

對開發商而言，積極融入再平衡的新趨勢，主動下沉到更多中西部城市，就有機會把握住業績上彎道超車的重大歷史機遇。

在新的經濟、政治、地理格局驅動下，城市分化仍將持續，不同地域城市的機會點將更加多元化，從增量視角看，如何尋找出最具潛力的新一線及新二線城市是制勝的關鍵。我們認為，主要有以下四個核心條件：

一、行政中心城市：有一定文化底蘊，行政教育配套基礎資源相對豐富，通常為省會城市，或者相對獨立的地域中心城市；

二、交通樞紐城市：呈接東部回流，吸納地域城鎮化人口，通常為高鐵樞紐型城市，擁有2條及以上的交通軌道線（如西安、鄭州、武漢、襄陽、阜陽等）；

三、區域經濟中心：有一定的經濟基礎及就業機會，提供基本就業保障；有一定的商業生活等配套基礎，滿足美好生活愿望的需求，通常經濟體量大于5000億；

四、人口規模優勢：輻射區域人口具有一定規模，綜合勞動力規模、結構比例、潛在城鎮化人口（農村人口），廣東、河南、山東、四川、河北等省域人口規模優勢最為明顯。覆蓋的省會城市，或相對獨立的地級市受省會的吸附小，人口競爭力優勢明顯。

具體到城市層面，我們通過各城市的經濟、人口、土地、產業等62個基礎維度數據，將全國主要城市劃分為10個等級，從2021年對比2016年城市價值排序變化看：

掘金新一線的優選城市：一線城市新增杭州、南京、成都、蘇州、武漢、鄭州等六個區域中心城市。

這是我們尋找的新一線城市，其中，天津（受益于京冀津一體化次中心的建設）、南京&杭州（受益于上三角一體化都市圈次中心的建設）、鄭州&武漢（中部核心城市崛起）等城市排名上升，值得重點關注；

布局新二線的優選城市：強二線城市新增濟南、長沙、寧波、西安、合肥、昆明、海口、無錫、福州、太原、東莞、廈門、佛山、珠海、南昌。

這是我們尋找的新二線城市。其中，濟南（發達地域中心）、海口（唯一熱帶省域中心）、太原（西北地域中心）、南昌（中部省域中心）、蘭州（大西北一帶一路節點）、南寧（廣西省域中心）等城市排名快速上升，可積極布局。

同時也可關注部分三四線區域中心城市的崛起，從2016年和2021年的排名變化，我們還可以找到潛在風口城市，廊坊（上升22名）、常德（上升16名）、宜昌（上升15名）、阜陽（上升15名）、張家口（上升14名）、亳州（上升13名）、遵義（上升12名）、衡陽（上升10名）。（表4）

具體到投資策略上，城市的規模化擴張仍是核心，大規模的基建，提升城市功能，吸納區域人口往中心城市聚集，為城市的核心發展邏輯。

結合120個重點城市的數據，我們發現，隨著投資配套的落地及人口的聚集，城市往往會呈現從1到6的擴張邏輯，在不同發展階段及時間周期，投資的主導區域的策略方向，會有明細的差異。

如圖1所示，以大家較為熟悉的老一線上海為例，上海已經發展到第6階段，城市內部發展從規模擴張轉向質量提升，工業、居住等功能開始轉向城市外圍40-60-80公里圈的小城市，所以過去兩年，上海的商辦大宗交易日趨活躍，住宅市場方面，則是花橋昆山嘉興等環上海區域異常火爆。

夫風生于地，起于青蘋之末。奮斗新一線、筑夢新二線，也應從“青蘋之末”著手，順勢而為。

具體到新一線城市（目前多為強二線），我們可以看，2016年平均經濟規模為1.04萬億元，人口為990萬人，但核心城區范圍小（644平方公里），平均人口密度達1.53萬人/平方米，人地關系緊張。持續的擴容需求和人口規模導入的發展策略下，會呈現出攤大餅的現象，即土地空間從3到4，城市全方面向郊區擴張，郊區的土地價值也將得到全面重估。

以南京為例，目前搶占江北、江寧和浦口的投資開發機會，依然是最佳的選擇，在南京晉升新一線城市的過程中，這些區域不可避免將承擔起吸納新產業、新人口、新生活的空間使命。

據經濟觀察報