農村租賃住房已來？房企進不進？

2018年春節將過，新年伊始，大量的返鄉人群涌回經濟相對發達的城市，帶著希望！事實上，大部分農村人還將致富希望寄予在農村土地上：不管是國家征用，還是企業購買，這都將是一份不菲的收入。

但是，宅基地和農村房屋的所有和使用上存在著多方利益方的博弈。在農村租賃住房的政策中，政府、村委會、房地產企業各有考量，都想在其中獲得更多的溢價，而結果是，這一政策的落地難上加難。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷對和訊房產表示，長租公寓的關鍵是要盈利模式，這一政策可能為開發商帶來機遇，但是政策的支持力度很重要，對成本、收益有一定要求，也有一種可能，政府和村民肯定希望憑借土地獲得更高的收益，這樣的話，租金也會高。

房東東創始人全靂則對和訊房產表示，理解國土部和住建部的政策，需要看地方政策如何落地。

在中國指數研究院最近的一份報告中，通過對2004-2018年歷次一號文件的梳理，中指院發現，著墨較重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一號文件共有10次提及宅基地，超過歷次一號文件此前提及的次數。2018年宅基所有權、資格權、使用權“三權分置”的提出表明了未來進一步放活宅基地和農民房屋使用權的政策基調。未來，在完善農民閑置宅基地和閑置農房政策方面，相關的體制機制創新，更符合現實的制度性供給將會適時跟進。

目前，許多城市都在持續推進住房租賃市場建設。其中重要的一項就是發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。

此次一號文件明確提出宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，強調保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權有利于后期進一步發展和規范“城中村“租賃業務。未來，隨著相關細則的出臺，企業在進行“城中村”微改造并實現運營的過程也將更有保障。

歐陽捷在接受相關媒體采訪時表示，本次政策將利好都市圈核心城市及周邊的中小城鎮，有利于解決大城市住宅用地供應不足的問題，房地產企業可能會在農村試水租賃住房的建設。

全靂稱，就城中村的改造而言，其改造不是城中村的小業主來改造，而是納入村委會的統一管理當中，由村委會和運營商組建公司，共同運作。

在歐陽捷看來，租賃住宅目前來看還沒有好的盈利模式，房地產企業并不愿意費力做微利的事情。企業也許會考慮運營。未來，房地產企業進入農村市場最主要的形式應該是租賃住房的建設，但可售型住宅依然是房企的業務主體。

某長租公寓CEO對和訊房產表示，在合規的前提下會考慮這一方面業務。 很大程度上，企業的積極性取決于地方政府對農村租賃住房的支持力度，長租公寓的發展仍處于初期，其盈利模式并不清晰，房企已試圖通過資產證券化獲得更多的資金來“燒”，很明顯，如果房企在農村租賃方面無利可圖，才自然仍會選擇更保險的核心區域發展。

附：歷次一號文件提及宅基地相應內容

據和訊房產