三四線城市炒房 是餡餅還是陷阱？

與近千萬在滬追夢的外來職工一樣，記者本人也屬于人口數據統計口徑中的“外來常住人口”一類，年年也是浩浩蕩蕩返鄉大軍中榮譽的一員。

今年春節返鄉的短短7日里，記者一個最深刻的感受便是，飯桌上圍繞房子的討論頻次較往年大幅提高，似乎人人都成了“房產投資專家”。

房價一年翻一倍

儀征，史有“風物淮南第一州”的盛譽，但在當代中國的區域劃分中，已是不折不扣的四五線城市。與環滬城市圈相距甚遠，但尚且擠得進環南京都市圈。

朋友錢女士告訴記者，2017年全國三四線房價的整體飛升，帶動儀征房價也水漲船高。

“我2008年買的房子，當時一平方米才2400元，現在已經9000多一平方米了。”錢女士忍不住嘴角上揚道。

錢女士所購置的住房位于儀征市中心，臨近儀征第一的重點高中，周圍生活設施十分齊全。而距離儀征市中心較遠的一處新開樓盤，其開盤均價已經達到1萬元每平方米以上。

搜房評估網數據顯示，2017年2月，儀征市二手房均價在6000元/平方米左右；到2018年1月，儀征二手房均價已上漲至8500元/平方米，11個月的漲幅達41.67%。這一漲幅已高出揚州（樓盤）市二手房均價漲幅1.76個百分點。但這還不算瘋狂。在揚州所轄的縣市當中，高郵市2018年1月的二手房均價為15335元/平方米，同比漲幅高達104.12%。對于高郵市房價瘋狂上漲的現象，一位地方企業人士對《國際金融報》記者表示，市場供需關系是房價上漲的根本原因。

“由于2017年度政府拆遷力度加大，剛需增加，導致供不應求，且拆遷區域集中在沿河兩岸，所以這種供不應求的情況在東區樓盤尤為明顯。”前述地方企業人士如是說。

高郵市2017年房地產成交數據顯示，2017年全年，高郵住宅房成交共計114萬平方米，同比成交套數上漲64.40%、成交面積上漲67.68%。而2017年度預售套數同比2016年幾乎沒有增長。

高郵二手房價格的翻升及儀征自住房房價的水漲船高，使得錢女士對儀征市區那處均價逾萬元每平方米的新盤頗為心動。在她看來，去年房價走勢一路上揚，2018年也不會差太遠。

三四線城市存隱憂

像錢女士一般想在三四線投資房產的人并不在少數。

鏈家研究院數據顯示，2017年，三四線城市土地成交占比為63%，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。

年初易居中國CEO丁祖昱“相信未來”發布會上的數據顯示，其監測的35個三四線城市2017年房價平均漲幅為6.87%。

由于看到家鄉房價的上漲，一部分被一二線城市購房門檻拒之門外的年輕人，也動起了返鄉置業加投資的心思。

數位家鄉屬于三四線城市的在滬務工人士均對記者表示，希望能夠趕上返鄉置業的末班車。

安居客2017-2018返鄉置業報告數據顯示，有近六成人群有回家買房的意愿，38%的人想回家鄉買房；在想回家鄉買房的人群中，有80%的人群來自三四線城市，近七成在一二線城市工作；而在工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件是返鄉置業的首要原因。

然而，鏈家研究院數據顯示，三四線城市新房交易曲線早已在2017年下半年迎來拐點，其銷售面積漲幅在2017年5月達到頂峰；隨后，重點三四線城市新房成交的量價均呈下行趨勢。

丁祖昱在前述發布會上指出，三四線城市的房地產市場存在隱憂。其根據克爾瑞數據分析認為，三四線城市房屋銷售的渠道傭金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的現象。

有儀征房地產人士對《國際金融報》記者表示，在2017年三四線城市去庫存的大背景下，其房產市場的確一片火熱，然而這去庫存的工作實則有賴于加杠桿來完成。

在該人士眼中，三四線房價存在泡沫。

中國指數研究院分析師近期對媒體表示，結合2017年的調控政策執行情況，預計2018年一二線熱點城市調控政策將持續，而去庫存完成情況較好、房價上漲較快的重點三四線城市，政策也將適時跟進、深化。

此外，多家機構預測，2018年三四線城市樓市將明顯降溫。

環滬房產投資邏輯不變

那么，三四線城市房子到底具不具備投資價值？其內在的投資邏輯又是什么？

這或許可從陳先生的房產投資路線圖中窺得一斑。

2017年初，家住儀征市區的陳先生在江蘇昆山（樓盤）花橋添置了一套新房，入手價格略高于19000元/平方米。

而安居客數據顯示，2018年1月，花橋新房均價為19706元/平方米，與2017年3月均價相比基本持平。

相較于去年揚州本地房價漲幅而言，陳先生選擇在花橋買房，似乎是虧了。

克而瑞江浙區域總經理劉晨光在2017年1月撰文分析，與江蘇太倉（樓盤）本地消費需求達五成以上相比，昆山花橋一側當地的購買需求已經完全被壓制，沒有消費能力。因此，其認為太倉更具有價格承受能力。

但陳先生對記者表示，他看好花橋房市的原因，一方面是花橋已經與上海（樓盤）通過11號線無縫連接，另一方面是其認為類似于揚州這樣的地級市自住型房屋，金融屬性相對較弱。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，環滬房產投資的基本邏輯是不變的，即需考慮到外來人口流入量、軌道交通類基礎建設以及當地政策變化。

劉晨光認為，就上海整體規劃而言，其周邊縣市都有承接上海人口、做大自身的戰略需求，從這個層面出發，江蘇昆山、太倉和浙江嘉善顯著優越于其他縣市。

有資深地產人士分析，未來長期有效機制將會加速退出，在此大前提下，不動產投資邊際利潤率會應聲減少，因此低層級城市勢必首當其沖，流動性不足會是問題。