“關(guān)注臺州物業(yè)管理立法”系列報道 臺州加快立法規(guī)范物業(yè)管理

臺州物業(yè)立法的步子突然加快了。

去年8月1日，《臺州市物業(yè)管理規(guī)定》正式施行。按照市綜合行政執(zhí)法局的原定計劃，在這項規(guī)定實施過程中，總結(jié)經(jīng)驗，歸納問題，再以此為基礎(chǔ)起草《臺州市物業(yè)管理條例》。

“市人大常委會很重視這項工作，認為物業(yè)管理和老百姓的生活息息相關(guān)。”市綜合行政執(zhí)法局物業(yè)管理處負責人周文說，為此他們把立法的時間提前了，將《臺州市物業(yè)管理條例》列入了今年的立法計劃。

物業(yè)企業(yè)數(shù)量快速增長

2017年4月份，市綜合行政執(zhí)法局接手物業(yè)管理職能。同年，國家取消物業(yè)企業(yè)服務(wù)資質(zhì)認定。

“當時剛接手工作，本來就不熟悉這項業(yè)務(wù)，物業(yè)企業(yè)服務(wù)資質(zhì)認定一取消，相當于物業(yè)企業(yè)進入門檻沒了。”周文說，他們只能邊摸索邊開展工作。

物業(yè)資質(zhì)認定取消后，更多的新小微物業(yè)企業(yè)加入這個行業(yè)，物業(yè)企業(yè)數(shù)量不斷增長，不論規(guī)模，現(xiàn)在僅椒江就有300多家物業(yè)企業(yè)。而截至去年年底，全市有接手小區(qū)管理的物業(yè)企業(yè)是276家。

“大大增加了我們的監(jiān)管難度。”周文說，部分物業(yè)企業(yè)工商登記后，還沒開展業(yè)務(wù)，很難完全納入監(jiān)管，因為他們對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管是基于物業(yè)小區(qū)管理的綜合評定，而且只有開展業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)才會主動到綜合行政執(zhí)法部門報備。

這也促使政府通過立法、企業(yè)通過服務(wù)立信等形成行業(yè)監(jiān)管。

為了規(guī)范管理，市綜合行政執(zhí)法局迅速啟動《臺州市物業(yè)管理規(guī)定》起草工作。起草小組赴寧波、深圳、南通等先進城市考察學(xué)習(xí)，借鑒其先進管理經(jīng)驗及立法經(jīng)驗，形成了全市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)研報告。

2019年8月1日，《臺州市物業(yè)管理規(guī)定》開始施行，標志著臺州市物業(yè)管理事業(yè)開始進入規(guī)范化發(fā)展階段。

此外，市綜合行政執(zhí)法局還修訂了《臺州市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，規(guī)范了各項流程及各類示范文本；出臺了《臺州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定辦法》《臺州市物業(yè)管理項目經(jīng)理信用等級評定辦法》《臺州市住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》等一系列物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評制度。

規(guī)范物業(yè)管理就要完善法律法規(guī)

臺州的物業(yè)管理逐漸走上正軌，全市業(yè)委會成立率從不到50%提升至90%，但是各項規(guī)定和管理辦法在實施過程中仍出現(xiàn)各類問題。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作不規(guī)范、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量意識不強、建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)階段遺留問題較多、住房專項維修資金使用、少數(shù)業(yè)主怠于支付物業(yè)費……

“現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)信用評定對于上規(guī)模的物業(yè)企業(yè)更有約束作用。”周文表示，但是部分低小散的物業(yè)公司并不在意這些，他們曾處罰過一家三門的企業(yè)，企業(yè)信用都已經(jīng)扣到負數(shù)，仍有小區(qū)找上這家企業(yè)。

周文說，這些小區(qū)沒有其他要求，只要物業(yè)守住大門。“如何管理好這些公司，考驗管理部門的管理智慧。”

周文在日常的管理過程中，不斷收集問題，總結(jié)經(jīng)驗，有了想法就記錄下來，形成文字。

“事中事后的監(jiān)管正在加強，‘寬進’的必然是‘嚴出’，物業(yè)企業(yè)進入門檻低了，留下會越來越難。”周文說，企業(yè)經(jīng)營的合規(guī)性要求會不斷提高，出臺條款更為細致的《臺州市物業(yè)管理條例》勢在必行。

經(jīng)過四五個月的調(diào)研，周文草擬了《臺州市物業(yè)管理條例（草案）》。

“突出業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，突出合同關(guān)系。”周文認為，未來將要出臺的《條例》應(yīng)該注重這些方面，發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的作用，規(guī)范企業(yè)的行為。