婚前購房婚后共同還貸 離婚時增值部分怎么分？

離婚時房產作為財產分割最為重要的一部分，在實踐中，其形態有很多種，以結婚時間為節點，可分為婚前購買和婚后購買兩種，無論是婚前購買還是婚后購買，都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式，其中婚前按揭購買的房產在離婚房產分割時爭議最大。

　　夫妻在離婚的時候是需要對夫妻二人的共同財產進行分割的，但是往往就在這一個環節會出現很多糾紛，主要是因為對婚后共同財產的劃分標準不清楚，那么婚前房產婚后增值部分離婚時對方有權分配嗎？下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景，為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產增值部分分割方式：

　　【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

　　依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

　　下面我們對上述法條剖析如下：

　　首先，上述規定只要求在婚前簽訂不動產買賣合同即可，不要求在婚前就取得產權。

　　其次，必須以個人財產支付首付款，如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋，但登記在另一方名下。

　　最后，也是最為重要的一點，即該如何補償另一方，依據上述規定，只是強調應補償共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，該如何計算相對應財產增值部分是補償的關鍵，在實踐中一般存在以下三種計算方式：

　　第一種：婚后還款本金總額÷房屋原價×房屋現價÷2

　　第二種：婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-房屋原價)÷2

　　第三種：婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2

　　前面兩種計算方式容易忽略婚前房產的增值部分，第三種則考慮了婚前房產的增值部分，將婚前房產增值部分排除分割之外，之所以出現上述三種計算方式，是因為對房屋增值部分的分割意見主要存在以下兩種意見：

　　第一種意見認為，根據我國婚姻法解釋二第十一條之規定，一方以個人財產投資取得的收益，應認定為夫妻共同財產。故對婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分

　　【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也應認定為夫妻共同財產，連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

　　第二種意見認為，婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】歸購房一方，就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分，購房一方應當對另一方進行適當補償。

　　根據以上規定，對于一方婚前購買房屋，婚后還貸的，首先看房產登記在誰的名下，如果登記在雙方名下，則為夫妻共同財產。

　　如果登記在首付款支付人名下，則首先由二人對房產歸屬進行協商，協商不成的，法院首先考慮將房產判給首付款支付人。對于還款部分，法院不會僅僅判決將還款一半返還給另一方，還要考慮房產增值，由獲得房產方對另一方進行補償。

本文轉載自公眾號：“MrHouse房小白”