樓市慎言數(shù)據(jù)拐點(diǎn) 二三線城市不排除下跌可能

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，一線城市新房?jī)r(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降。有分析人士認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)32個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，從統(tǒng)計(jì)角度看有信號(hào)意義，后續(xù)二三線城市不排除下跌的可能。

究竟如何看待最新樓市價(jià)格數(shù)據(jù)所釋放出的信號(hào)呢？

首先，一線城市價(jià)格穩(wěn)中有降趨勢(shì)符合消費(fèi)者的實(shí)際感受，但對(duì)于價(jià)格趨勢(shì)性變化的預(yù)期存在不同意見。

應(yīng)當(dāng)說，一線城市房?jī)r(jià)下行與市場(chǎng)的實(shí)際感受相同。2017年下半年，筆者的朋友曾于北京市豐臺(tái)區(qū)購(gòu)買二手房。據(jù)介紹，該小區(qū)房?jī)r(jià)從一年前的5.5萬元/平方米的單價(jià)下跌至當(dāng)前的4.7萬元/平方米左右。

這樣的例子并非孤例。與此前房?jī)r(jià)上漲階段房地產(chǎn)中介打出的“月漲百萬元”等夸張海報(bào)相比，“業(yè)主急售”、“降價(jià)30萬元”等字眼在中介宣傳和媒體報(bào)道中明顯增多。

但是，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)“降溫”是多重因素促成的。其中，政策調(diào)控、貸款門檻提升與貸款難度增大等政策調(diào)節(jié)因素不可忽視。不少有意購(gòu)房者或換房者進(jìn)入觀望期，市場(chǎng)預(yù)期分化為兩大陣營(yíng)：一方認(rèn)為嚴(yán)控趨勢(shì)短期不可逆轉(zhuǎn)，一線城市價(jià)格將穩(wěn)中趨降；另一方則認(rèn)為部分剛需或改善型需求將在政策信號(hào)出現(xiàn)松動(dòng)后“逆襲”。

如果僅僅觀察最近一段時(shí)期一線城市樓市的價(jià)格變化趨勢(shì)，針對(duì)地產(chǎn)的金融收緊政策的確是重要推手之一。結(jié)合中央租售并舉政策的大力推動(dòng)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將在一定程度上緩解剛需入市壓力，并讓部分改善型需求進(jìn)入觀望狀態(tài)，一線城市的樓市或?qū)⒂瓉硪粋€(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段。

其次，二三線城市樓市價(jià)格變化趨勢(shì)并不完全受跟隨效應(yīng)影響。

對(duì)于二三線城市而言，過去一年經(jīng)歷了跟隨一線城市補(bǔ)漲的階段，大多數(shù)具有潛力的城市已完成了階段性補(bǔ)漲。那么，補(bǔ)漲之后會(huì)不會(huì)跟跌呢？

一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，的確對(duì)市場(chǎng)有一定震懾，短周期內(nèi)或?qū)?duì)整個(gè)樓市形成示范效應(yīng)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素眾多，跟隨效應(yīng)不是決定性因素。

以陜西省西安市為例，從一年半之前的單價(jià)8000元/平方米能買到優(yōu)質(zhì)、高檔、核心區(qū)位小區(qū)，到單價(jià)逼近2萬元/平方米甚至更高的商品房市場(chǎng)，西安一年來的房?jī)r(jià)上漲邏輯不是單純的“補(bǔ)漲”。

一方面，隨著一線、重點(diǎn)二線城市政策趨緊，部分投資、投機(jī)性資金重新尋找標(biāo)的城市，西安或成為部分資金的關(guān)注目標(biāo)；另一方面，也是更為重要的原因在于，西安地區(qū)房?jī)r(jià)上漲有明顯的追隨“地鐵”和“新興產(chǎn)業(yè)聚集”趨勢(shì)。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)卣谝胝闵掏顿Y等方面加大力度，并推出了適應(yīng)性的“人才政策”，鼓勵(lì)符合特定條件的外來人口在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，讓地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展的邏輯形成一致。

因此，西安樓市的上漲不僅僅是資金流入，也有地鐵改善民生、引入浙商優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的機(jī)遇期所激發(fā)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。實(shí)際上，中西部的安徽、廣西、四川等地已經(jīng)出現(xiàn)人口回流。這種非傳統(tǒng)核心城市的發(fā)展本身將成為當(dāng)?shù)貥鞘凶钣辛Α⒆羁煽康闹巍?/font>

再次，區(qū)域發(fā)展的階段和戰(zhàn)略側(cè)重點(diǎn)不同或?qū)⒊蔀闆Q定性因素。

早在本輪樓市發(fā)展呈現(xiàn)“一線城市過熱、三四線城市庫(kù)存高企”的分化格局時(shí)，分類調(diào)控即成為政策的主導(dǎo)思想。經(jīng)過一年多的政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，一線城市房?jī)r(jià)降溫、成交量趨緩，三四線城市的去庫(kù)存目標(biāo)已基本達(dá)成。除了少數(shù)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)外，各地基本實(shí)現(xiàn)了階段化均衡狀態(tài)。

應(yīng)當(dāng)看到，這一輪樓市價(jià)格調(diào)整既有政策引導(dǎo)之效，又符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。有業(yè)內(nèi)專家表示，由于地產(chǎn)周期的中長(zhǎng)期因素還是看人口，而一線城市及部分東南沿海城市城鎮(zhèn)化率較高、潛在城鎮(zhèn)化人口增量有限，因此，未來有待掘金的區(qū)域可能在國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略支撐或形成特色發(fā)展優(yōu)勢(shì)、城鎮(zhèn)化潛力待拓展的新一線、新二線城市。因此，區(qū)域發(fā)展的階段和戰(zhàn)略側(cè)重點(diǎn)不同或?qū)⒊蔀闆Q定性因素。從全局而言，未來一段時(shí)間里，樓市或仍將保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，而區(qū)域間將因各自發(fā)展趨勢(shì)而進(jìn)一步分化。

這種差異化趨勢(shì)符合市場(chǎng)規(guī)律，也是對(duì)以往過度依賴土地財(cái)政的地方政府的最佳提醒——實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景才是樓市乃至地方經(jīng)濟(jì)真正的“晴雨表”，而如何切實(shí)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是短期地方財(cái)政收益與中長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一核心命題。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)