樓市慎言數據拐點 二三線城市不排除下跌可能

日前，國家統計局公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格數據引發廣泛關注。

數據顯示，2018年1月，一線城市新房價格同比由上漲轉為下降。有分析人士認為，一線城市房價32個月以來首次出現同比負增長，從統計角度看有信號意義，后續二三線城市不排除下跌的可能。

究竟如何看待最新樓市價格數據所釋放出的信號呢？

首先，一線城市價格穩中有降趨勢符合消費者的實際感受，但對于價格趨勢性變化的預期存在不同意見。

應當說，一線城市房價下行與市場的實際感受相同。2017年下半年，筆者的朋友曾于北京市豐臺區購買二手房。據介紹，該小區房價從一年前的5.5萬元/平方米的單價下跌至當前的4.7萬元/平方米左右。

這樣的例子并非孤例。與此前房價上漲階段房地產中介打出的“月漲百萬元”等夸張海報相比，“業主急售”、“降價30萬元”等字眼在中介宣傳和媒體報道中明顯增多。

但是，熱點城市的房價“降溫”是多重因素促成的。其中，政策調控、貸款門檻提升與貸款難度增大等政策調節因素不可忽視。不少有意購房者或換房者進入觀望期，市場預期分化為兩大陣營：一方認為嚴控趨勢短期不可逆轉，一線城市價格將穩中趨降；另一方則認為部分剛需或改善型需求將在政策信號出現松動后“逆襲”。

如果僅僅觀察最近一段時期一線城市樓市的價格變化趨勢，針對地產的金融收緊政策的確是重要推手之一。結合中央租售并舉政策的大力推動，租賃市場的發展將在一定程度上緩解剛需入市壓力，并讓部分改善型需求進入觀望狀態，一線城市的樓市或將迎來一個相對穩定的階段。

其次，二三線城市樓市價格變化趨勢并不完全受跟隨效應影響。

對于二三線城市而言，過去一年經歷了跟隨一線城市補漲的階段，大多數具有潛力的城市已完成了階段性補漲。那么，補漲之后會不會跟跌呢？

一線城市房價出現負增長，的確對市場有一定震懾，短周期內或將對整個樓市形成示范效應。但是，房地產市場的影響因素眾多，跟隨效應不是決定性因素。

以陜西省西安市為例，從一年半之前的單價8000元/平方米能買到優質、高檔、核心區位小區，到單價逼近2萬元/平方米甚至更高的商品房市場，西安一年來的房價上漲邏輯不是單純的“補漲”。

一方面，隨著一線、重點二線城市政策趨緊，部分投資、投機性資金重新尋找標的城市，西安或成為部分資金的關注目標；另一方面，也是更為重要的原因在于，西安地區房價上漲有明顯的追隨“地鐵”和“新興產業聚集”趨勢。與此同時，當地政府在引入浙商投資等方面加大力度，并推出了適應性的“人才政策”，鼓勵符合特定條件的外來人口在當地購房，讓地產發展與城市發展的邏輯形成一致。

因此，西安樓市的上漲不僅僅是資金流入，也有地鐵改善民生、引入浙商優化營商環境的機遇期所激發的區域經濟增長預期。實際上，中西部的安徽、廣西、四川等地已經出現人口回流。這種非傳統核心城市的發展本身將成為當地樓市最有力、最可靠的支撐。

再次，區域發展的階段和戰略側重點不同或將成為決定性因素。

早在本輪樓市發展呈現“一線城市過熱、三四線城市庫存高企”的分化格局時，分類調控即成為政策的主導思想。經過一年多的政策引導和市場調節，一線城市房價降溫、成交量趨緩，三四線城市的去庫存目標已基本達成。除了少數發展相對滯后的地區外，各地基本實現了階段化均衡狀態。

應當看到，這一輪樓市價格調整既有政策引導之效，又符合區域發展規律。有業內專家表示，由于地產周期的中長期因素還是看人口，而一線城市及部分東南沿海城市城鎮化率較高、潛在城鎮化人口增量有限，因此，未來有待掘金的區域可能在國家重點戰略支撐或形成特色發展優勢、城鎮化潛力待拓展的新一線、新二線城市。因此，區域發展的階段和戰略側重點不同或將成為決定性因素。從全局而言，未來一段時間里，樓市或仍將保持相對平穩的態勢，而區域間將因各自發展趨勢而進一步分化。

這種差異化趨勢符合市場規律，也是對以往過度依賴土地財政的地方政府的最佳提醒——實實在在的經濟發展前景才是樓市乃至地方經濟真正的“晴雨表”，而如何切實推動區域經濟發展，是短期地方財政收益與中長期可持續發展的統一核心命題。

據中國經濟網