我的法援故事第647輯——房價飛漲，房東違約劃算嗎?

（網絡配圖）

　　房價上漲導致違約增多
　　當房價發生大幅波動時，往往容易出現交易一方在簽約后違反誠信，不想繼續履行合同的情況。有些人心里會打這種小算盤，現在房價漲了幾十萬，只要賠償金少于房價漲幅，違約另賣也劃算啊。
　　一房二賣，買家吃了虧
　　2021年1月，金先生經二手房中介所介紹購買了陳小姐名下的房屋，雙方簽訂《二手房買賣合同》，約定總房款208萬元。雙方簽訂合同后，金先生向陳小姐支付了購房定金 10萬元。但是，沒想到短短一個多月時間，房價飛漲，陳小姐未經金先生同意擅自將房屋高價轉賣給他人。之后，金先生多次與中介所、陳小姐交涉，陳小姐僅返還了定金 8萬元。
　　按照《二手房買賣合同》約定，金先生可以拿到雙倍定金賠償，可是面對大幅上漲的房價，金先生怎么想都覺得自己虧了。為此，他來到路橋區法律援助中心窗口尋求幫助。
　　莫著急，且聽法援律師怎么說
　　在聽完金先生的陳述后，我向他分析了案情?，F因房價上漲，陳小姐反悔并將房屋轉售給他人，顯屬違約。房屋已被“一房二賣”，也就是已經被轉售他人且已辦理過戶，那么依照《民法典》物權編對善意第三人(最終買家)的交易保護，前手買家是無法起訴要求繼續履行合同。故此，金先生已經不能再要求陳小姐繼續履行合同交付房屋。
　　那么金先生只能認虧，向陳小姐主張雙倍定金賠償嗎?這可不見得了。依據《民法典》第五百八十四條、第五百八十八條的規定，守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款，約定的定金或者違約金不足以彌補因違約造成的損失的，可以請求賠償超過部分的損失，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益，即包括房屋增值等可以預見的利益。因此，金先生可以根據增值評估的結論向陳小姐主張房屋增值利益損失。
　　從實際案例看，在房價上漲快時，買家訴請賠償實際損失居多，也更有利，理由是實際損失一般會高于定金或合同違約金。之所以支持賠償“實際損失”，法律依據是買家已經錯失了“購房機遇”，付出了“締約機會成本”，或者說買家已經產生了“預期利益損失”。
　　法條鏈接：
　　《民法典》
　　第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
　　第五百八十八條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
　　定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
　　路橋區法律援助中心 浙江曉法律師事務所 陳虹燁
　　來源：臺州司法