地產存量市場風口：五牛控股如何“唯準不破”？

與簡單放貸的投資形式不同，五牛控股強調主動管理，首先要確保的就是收購資產的優質性，排除其中可能存在的炸彈。

3月4日，融創（上海）商置有限公司與盛煦地產共同宣布，將發起規模200億人民幣的存量資產并購基金，聚焦一、二線城市的核心商業存量資產投資。其實，除了融創，萬科、遠洋等地產開發商也開始注重布局存量市場，許多地產基金亦在向存量地產的投資方向傾斜。

“相信越來越多的開發商、地產基金會轉向做存量資產的改造，存量資產是很重要的投資風口。”五牛控股副總裁全宇對21世紀經濟報道分析說。一方面，國家實施去杠桿的政策，開發商原來通過杠桿拿地做開發的模式難以為繼。另一方面，消費升級的趨勢下，人們對提升生活、購物空間的需求增大，老舊存量地產的改造產生了不少想象空間。

在不動產領域有多年投資經驗的五牛控股，則從兩三年前開始布局存量資產投資，涉及物流地產、商務園區、停車場、長租公寓、寫字樓等多種類型。全宇表示，目前在五牛控股的不動產投資組合中，對存量資產的投資占比已經達到30%-50%。

在對存量資產投資的過程中，五牛控股遵循怎樣的邏輯？近期，五牛控股以15億左右的價格，完成對中融信托大廈寫字樓的并購。買下中融信托大廈后，五牛又有怎樣的運營打算？

非中央商務區成投資熱點

全宇曾在2016年操刀對中融碧玉藍天項目的并購，該項目當時在業界引起不錯的反響。對于此次收購中融信托大廈，全宇表示，五牛控股一直跟項目運營方中融長河資本保持很好的聯系。在得知中融信托大廈項目考慮出售后，五牛控股迅速跟進并拿到了項目。

“我們的特點是穩、準、狠，內部成員在保證專業、慎重的同時，迅速做出決策，能夠很早對價格作出判斷。所以當其它中資、外資同行還在走程序，考慮進一步的盡調時，五牛已經能夠迅速出offer達成交易，這是我們的優勢所在。”他說。

對于中融信托大廈的價值判斷過程，全宇表示，首先中融信托大廈地處非中央商務區，近年上海非中央商務區的交易逐漸走熱，五牛控股看好該細分領域。

今年1月初，世邦魏理仕發布的《2017年上海房地產市場回顧與展望》也顯示，受益于投資需求由核心商務區外溢及上海新型城鎮化的影響，新興商務區的辦公類型物業成為資本市場的寵兒，成交宗數從前三年年均16宗的成交水平，成長至2017年的38宗。

全宇認為，非中央商務區形成投資熱的原因有三點。首先，在傳統的中央商務區，業主傾向于長期持有，資產的存量并不多。第二，中央商務區的租金已經漲過一輪，體現出比較明顯的外溢效應，非中央商務區承接了外溢租戶的需求。第三，非中央商務區通常比較新，它相對老樓有更多的停車位和更好的配套設施，能夠滿足新增租戶的需求。由此，非中央商務區存在著比較好的投資機會。

在對非中央商務區項目的甄選過程中，五牛控股主要關注三點要素：第一，項目周圍的產業配套，比如在中融信托大廈附近的市北高新園區，聚集了軟件與信息服務業、云計算和大數據產業、人力資源服務業等多產業的企業；項目是否處在交通節點也很重要，中融信托大廈位于地鐵1號線、北中環線、南北高架這三大城市動脈的交匯處，具有一定的地理優勢；第三，項目周圍是否有商業配套設施也是一項重要指標。

在這些維度的綜合判斷之外，中融信托大廈本身的高質量，也是五牛控股選擇投資的重要原因。全宇表示，中融信托大廈本身的出租率已經達到82%，現金流很穩定。北京、上海這種一線城市的存量資產價格相對透明，流動性也相對較好。五牛控股除了關注周邊的可比價格，還會從租售比、投資回報、成本、未來價格走勢等方面進行考慮，最終確定了合適的資產交易價格。

以快制勝同時尋求折價優勢

“從收購談判完成到后期的項目運營，我們每一步都戰戰兢兢、如履薄冰。”全宇感嘆說。與簡單放貸的投資形式不同，五牛控股強調主動管理，首先要確保的就是收購資產的優質性，排除其中可能存在的炸彈。

比如空調的維護情況，如果寫字樓項目剛被買下來空調就得大修，這意味著大筆的支出。還有電機配比、停車位的數量等，如果事先沒有充分考慮租戶的需求，寫字樓買下來之后也很難有提升空間。五牛控股在收購前，會做盡量充分的調研及合約條款的設計。

在完成收購后，考驗的則是管理人的整體運營能力。全宇透露，在買下中融信托大廈后，五牛控股計劃首先利用未出租的高區樓層，引入愿意支付高租金的租戶，以此大幅提高整體的租金水平。第二，五牛控股會利用租戶續簽更換的機會，引進質量更優的租戶。第三，五牛控股也將不斷提升大廈的物業管理水平。

另外，中融信托大廈位于南北高架、北中環線黃金交匯處，具有很好的展示效果。五牛控股希望通過標識牌和冠名權，進行額外的廣告創收。

全宇表示，中融信托大廈項目的年化預期收益率預計會是業內較高水平，項目的未來表現很可能遠超預期。三年之后，該項目將通過整體出售或資產證券化的方式退出。

“我們也有特別長期持有的基金，此次項目設為三年期，是由于我們認為這是針對當前LP最合適的退出周期。”全宇說。

據了解，目前五牛控股的LP以高凈值客戶和開發商為主。許多民營開發商由于近幾年繼續做住宅開發難以支撐，便轉型做存量資產的開發，他們通常會選擇五牛控股這種專業投資管理機構作為合作伙伴。

“我們首先會以很好的折價優勢買下項目，然后通過主動管理能力去提升項目的價值。另外，我們不會買下超級大的項目，而是更傾向于買下適中的存量項目。”全宇總結五牛控股對存量資產的投資策略。比如，去年五牛控股20億左右收購中城國際，及此次15億左右收購中融信托大廈，中等規模的項目意味著很強的流動性。

那么如何才能說服賣家在項目賣出時，愿意給出折價？全宇表示，首先，五牛控股不會去找人盡皆知、容易造成抬價的項目，而是在日常跟各大開發商保持很好的聯絡。第二，一旦遇到合適的標的，五牛的決策速度很快。可能對手還在上會討論，五牛已經給出了合約，并鎖定交易。“可能對方愿意出高價，但在賣家收到錢之前，無論多高的價格都是空中樓閣，所有的賣家都希望落袋為安。”他說。

買入項目時拿到折價，將為項目運營帶來優勢。全宇對記者解釋稱，一方面對LP來說，以更低的價格買入項目，是退出時獲得高回報的起點。第二，當五牛以比較好的價格買入項目后，一旦出現同業廝殺、爭搶租戶的情況，五牛會更有底氣給出讓利空間，確保優質租戶的入駐，及項目的持續運營。

除了對存量資產的投資運營，五牛控股同樣注重對開發類地產項目的股權投資。全宇表示，五牛控股會挑選百強開發商進行同股同權的合作開發，目前已經跟鐵獅門、招商地產、恒大地產等都有過合作。

“跟世界知名開發商鐵獅門合作主要是看好他們在商業地產、寫字樓方面有非常強的開發、管理能力，我們也會參與到開發中。”全宇說。在住宅地產的開發方面，五牛控股也會精挑合作對手和城市，根據當地政策和市場表現進行資產配置。

據21世紀經濟報道