前2月房地產(chǎn)開發(fā)全面回暖，房地產(chǎn)市場這是又要變牛了嗎？

3月14日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-2月房地產(chǎn)各類數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的公布引發(fā)了社會各界的關(guān)注，相比于一輪又一輪的政策，數(shù)據(jù)往往更能說明房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，那么就讓我們跟著統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，看看中國房地產(chǎn)市場究竟要向何處去？房地產(chǎn)市場這是又要變牛了嗎？

　　一、中國房地產(chǎn)到底賣的怎么樣?

自從國家房地產(chǎn)調(diào)控新政到來，房地產(chǎn)市場一路高漲的價格得到了徹底的遏制，很多熱點城市的房價甚至出現(xiàn)了一定程度的下跌，那么房地產(chǎn)市場到底賣的怎么樣呢？各地的房地產(chǎn)銷售到底又做的如何？這個問題很多人都在問卻都始終沒有答案。

今天，一個初步的答案有了，在一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后，1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長12.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長14.6%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.7%，辦公樓銷售額增長11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長11.4%。

　　從這個數(shù)據(jù)和統(tǒng)計圖我可發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額的增速之間出現(xiàn)了以比較明顯的背離，在房地產(chǎn)銷售面積回落的同時，房地產(chǎn)的銷售金額卻在上升，這意味著從宏觀大環(huán)境來看，房地產(chǎn)的價格還是較為穩(wěn)定的，開發(fā)商的房地產(chǎn)銷售可以說是逐漸向好，房地產(chǎn)的整體市場還是呈現(xiàn)出一個穩(wěn)定上行的特征，這個背離從數(shù)據(jù)意義上我們可以認為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)中向好的格局還是非常明確的。

再看各地的數(shù)據(jù)，1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積6022萬平方米，同比下降5.5%，去年全年為增長2.9%；銷售額6928億元，增長6.7%，增速提高0.5個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積3923萬平方米，增長10.7%，增速回落2.1個百分點；銷售額2494億元，增長25.1%，增速提高1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積4272萬平方米，增長13.0%，增速提高2.3個百分點；銷售額2717億元，增長30.2%，增速提高4.3個百分點。

從這個數(shù)據(jù)我們可以非常明顯的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中西部的銷售情況遠好于東部地區(qū)，這種房地產(chǎn)銷售增速的出現(xiàn)，我們可以認為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一二線熱點城市房價漲幅停漲并且波動橫盤，但是房地產(chǎn)市場在三四線去庫存地區(qū)，特別是非熱點地區(qū)的交易依然較為活躍，這既是房地產(chǎn)市場需求被從一二線熱點城市擠出，然后向周邊三四線城市擴散的一種現(xiàn)象，也有可能是春節(jié)返鄉(xiāng)購房的特殊因素影響的結(jié)果。不過從長期來看，房地產(chǎn)市場全民購房的特征還是沒有改變的，房地產(chǎn)市場的一二線城市調(diào)房價，三四線城市去庫存的分城施策已經(jīng)開始出現(xiàn)效果，這一點值得我們關(guān)注。

　　二、開發(fā)商的日子過得怎么樣呢？

作為房地產(chǎn)銷售的主體，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子過得如何除了看房子賣的好不好，長期還看開發(fā)商本身的資金鏈玩的順不順，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款5001億元，增長0.3%；利用外資12億元，下降74.8%；自籌資金7390億元，增長7.2%；定金及預(yù)收款6976億元，增長14.2%；個人按揭貸款3247億元，下降4.3%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的到位資金僅僅增長了4.8%，這個增速在最近幾年都是一個較低的水平，代表著隨著商業(yè)銀行、資本市場融資的不斷收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的苦日子估計是要來了，開發(fā)商的資金壓力不斷增大，未來開發(fā)商之間的競爭除了傳統(tǒng)的銷售競爭、拿地競爭之外，資金支持水平競爭也將成為一個重要的指標(biāo)。而商業(yè)銀行貸款和個人按揭買房貸款兩大類指標(biāo)的下滑，代表了商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)資金輸血的不斷減少。

未來，房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)兩極分化的概率將會進一步增大，越是大體量，資金來源豐富的房地產(chǎn)企業(yè)在這個市場中國生存的概率也越大，越是小體量的企業(yè)其融資也就會越難，而之前采用高杠桿融資的各家房地產(chǎn)企業(yè)今年將會面臨日漸增加的融資壓力，不僅高杠桿融資難以為繼，能否保證自身資金鏈的穩(wěn)定都將成為問題。

　　三、房地產(chǎn)市場是又要變牛了嗎？

如果說前面兩大指標(biāo)的變化都是在大家的預(yù)計之內(nèi)的話，那么房地開放投資的數(shù)據(jù)這讓人有些比較意外了，這種意外可以用“意料之外，情理之中”來形容，2018年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的全面反彈，這一點實在是讓人意外，本來大多數(shù)人都預(yù)計房地產(chǎn)市場的“房住不炒”理念的明確，房地產(chǎn)開發(fā)投資會不會變得更加低迷？然而數(shù)據(jù)卻告訴了我們一個相反的答案，其實開發(fā)投資的增加反而并沒有和“房住不炒”這個理念所違背，房地產(chǎn)市場要真正實現(xiàn)有效的發(fā)展，讓真正有住房需求的人都住得起房子，那么增加供給無疑是一種較好的方式。隨著，“租售同權(quán)”以及多種住房市場供應(yīng)的不斷增加，未來真正有購房需求的群體的可選擇余地有可能進一步增加。從某種意義上來說，房地產(chǎn)市場的確是有些“變牛”了，這個“牛”不是房地產(chǎn)市場價格的上漲，而是房地產(chǎn)市場供給的增加，讓更多的人能夠通過多種渠道買得起房子，這一點無疑是真正貫徹“房住不炒”理念的產(chǎn)物。

從一系列的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的逐漸理性化回歸趨勢已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)商的日子不好過了，這從另一個側(cè)面也凸顯了房地產(chǎn)市場由激進式市場變成平穩(wěn)式市場的發(fā)展趨勢，未來中國房地產(chǎn)市場一定是一個平穩(wěn)發(fā)展的市場，在住房供給逐漸多元化，房地產(chǎn)需求長期強勁的帶動下，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，真正落實“房住不炒”理念的發(fā)展方向?qū)用魑?/font>

本文首發(fā)于微信公眾號：江瀚視野觀察。