前2月房地產開發(fā)全面回暖，房地產市場這是又要變牛了嗎？

3月14日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-2月房地產各類數據，數據的公布引發(fā)了社會各界的關注，相比于一輪又一輪的政策，數據往往更能說明房地產市場的發(fā)展狀況，那么就讓我們跟著統(tǒng)計局的數據，看看中國房地產市場究竟要向何處去？房地產市場這是又要變牛了嗎？

　　一、中國房地產到底賣的怎么樣?

自從國家房地產調控新政到來，房地產市場一路高漲的價格得到了徹底的遏制，很多熱點城市的房價甚至出現了一定程度的下跌，那么房地產市場到底賣的怎么樣呢？各地的房地產銷售到底又做的如何？這個問題很多人都在問卻都始終沒有答案。

今天，一個初步的答案有了，在一年多的房地產調控之后，1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長12.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長14.6%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.7%，辦公樓銷售額增長11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長11.4%。

　　從這個數據和統(tǒng)計圖我可發(fā)現，房地產的銷售面積和銷售額的增速之間出現了以比較明顯的背離，在房地產銷售面積回落的同時，房地產的銷售金額卻在上升，這意味著從宏觀大環(huán)境來看，房地產的價格還是較為穩(wěn)定的，開發(fā)商的房地產銷售可以說是逐漸向好，房地產的整體市場還是呈現出一個穩(wěn)定上行的特征，這個背離從數據意義上我們可以認為房地產市場的穩(wěn)中向好的格局還是非常明確的。

再看各地的數據，1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積6022萬平方米，同比下降5.5%，去年全年為增長2.9%；銷售額6928億元，增長6.7%，增速提高0.5個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積3923萬平方米，增長10.7%，增速回落2.1個百分點；銷售額2494億元，增長25.1%，增速提高1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積4272萬平方米，增長13.0%，增速提高2.3個百分點；銷售額2717億元，增長30.2%，增速提高4.3個百分點。

從這個數據我們可以非常明顯的發(fā)現，房地產市場中西部的銷售情況遠好于東部地區(qū)，這種房地產銷售增速的出現，我們可以認為現在房地產市場呈現出一二線熱點城市房價漲幅停漲并且波動橫盤，但是房地產市場在三四線去庫存地區(qū)，特別是非熱點地區(qū)的交易依然較為活躍，這既是房地產市場需求被從一二線熱點城市擠出，然后向周邊三四線城市擴散的一種現象，也有可能是春節(jié)返鄉(xiāng)購房的特殊因素影響的結果。不過從長期來看，房地產市場全民購房的特征還是沒有改變的，房地產市場的一二線城市調房價，三四線城市去庫存的分城施策已經開始出現效果，這一點值得我們關注。

　　二、開發(fā)商的日子過得怎么樣呢？

作為房地產銷售的主體，房地產開發(fā)商的日子過得如何除了看房子賣的好不好，長期還看開發(fā)商本身的資金鏈玩的順不順，1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，國內貸款5001億元，增長0.3%；利用外資12億元，下降74.8%；自籌資金7390億元，增長7.2%；定金及預收款6976億元，增長14.2%；個人按揭貸款3247億元，下降4.3%。

　　房地產開發(fā)商的到位資金僅僅增長了4.8%，這個增速在最近幾年都是一個較低的水平，代表著隨著商業(yè)銀行、資本市場融資的不斷收緊，房地產開發(fā)商的苦日子估計是要來了，開發(fā)商的資金壓力不斷增大，未來開發(fā)商之間的競爭除了傳統(tǒng)的銷售競爭、拿地競爭之外，資金支持水平競爭也將成為一個重要的指標。而商業(yè)銀行貸款和個人按揭買房貸款兩大類指標的下滑，代表了商業(yè)銀行對于房地產行業(yè)資金輸血的不斷減少。

未來，房地產企業(yè)之間出現兩極分化的概率將會進一步增大，越是大體量，資金來源豐富的房地產企業(yè)在這個市場中國生存的概率也越大，越是小體量的企業(yè)其融資也就會越難，而之前采用高杠桿融資的各家房地產企業(yè)今年將會面臨日漸增加的融資壓力，不僅高杠桿融資難以為繼，能否保證自身資金鏈的穩(wěn)定都將成為問題。

　　三、房地產市場是又要變牛了嗎？

如果說前面兩大指標的變化都是在大家的預計之內的話，那么房地開放投資的數據這讓人有些比較意外了，這種意外可以用“意料之外，情理之中”來形容，2018年1-2月份，全國房地產開發(fā)投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為68.1%。

　　房地產開發(fā)投資的全面反彈，這一點實在是讓人意外，本來大多數人都預計房地產市場的“房住不炒”理念的明確，房地產開發(fā)投資會不會變得更加低迷？然而數據卻告訴了我們一個相反的答案，其實開發(fā)投資的增加反而并沒有和“房住不炒”這個理念所違背，房地產市場要真正實現有效的發(fā)展，讓真正有住房需求的人都住得起房子，那么增加供給無疑是一種較好的方式。隨著，“租售同權”以及多種住房市場供應的不斷增加，未來真正有購房需求的群體的可選擇余地有可能進一步增加。從某種意義上來說，房地產市場的確是有些“變牛”了，這個“牛”不是房地產市場價格的上漲，而是房地產市場供給的增加，讓更多的人能夠通過多種渠道買得起房子，這一點無疑是真正貫徹“房住不炒”理念的產物。

從一系列的房地產數據，我們可以發(fā)現，中國房地產市場的逐漸理性化回歸趨勢已經越來越明顯，房地產商的日子不好過了，這從另一個側面也凸顯了房地產市場由激進式市場變成平穩(wěn)式市場的發(fā)展趨勢，未來中國房地產市場一定是一個平穩(wěn)發(fā)展的市場，在住房供給逐漸多元化，房地產需求長期強勁的帶動下，房地產市場實現平穩(wěn)發(fā)展，真正落實“房住不炒”理念的發(fā)展方向將會更加明晰。

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