旅游地產(chǎn)盈利模式多樣化

閑時旅游已成為時下一大熱點，在區(qū)域特色資源的驅(qū)動下，旅游地產(chǎn)項目越來越受消費者的追捧。從北京居民來看，購買旅游項目的路線，遠到海南三亞，近到京津冀度假區(qū)，已然在悄悄發(fā)生變化，我們從客戶的關(guān)注點以及開發(fā)商的產(chǎn)品表現(xiàn)、營銷手段、運營方面等都可以有所啟發(fā)。

未來旅游地產(chǎn)要走復(fù)合+主題路線

旅游地產(chǎn)在初級階段，僅依靠優(yōu)質(zhì)外部資源，如自然資源等，通過強勢營銷，以達到吸引投資者的目的。但發(fā)展到現(xiàn)階段，客戶的需求在不斷升級，關(guān)注點在不斷迭代，這更加促使開發(fā)商在旅游項目打造上，向復(fù)合化、主題化旅游項目發(fā)展。

1.客戶更關(guān)注身心靈，重視生活方式構(gòu)建

客戶對旅游項目的關(guān)注點也在悄然發(fā)生變化，客戶更謹慎，開始關(guān)注使用價值；客戶更好玩，開始關(guān)注情懷體驗；客戶更純粹，開始關(guān)注低密社區(qū)；客戶更融合，開始關(guān)注價格與品味的有機體。

同時，客戶需求也在發(fā)生變化，更加喜歡自然健康的氛圍，重視項目文化旅游內(nèi)容的構(gòu)建，追求一種有別于城市的生活方式。

典型案例——飲馬川

基本情況：景觀資源眾多+主打情懷+藝術(shù)特色

項目位于金山嶺區(qū)域，周邊景觀資源眾多，項目主打情懷、匠心，致力于打造一種健康生活方式，項目注重細節(jié)打造，還有很多藝術(shù)品都是專門請藝術(shù)家設(shè)計的，并會定期進行業(yè)主藝術(shù)類活動，因此，項目在區(qū)域內(nèi)特色明顯，價格也比周邊的高。

產(chǎn)品特色：低密+面積適度+高贈送

項目產(chǎn)品是合院戶型，產(chǎn)品設(shè)計性好，面積適度，客戶可選擇性多，項目體驗區(qū)文化氣息濃厚，再加上外部多處景觀資源，對客戶吸引力很大。客戶對低密院落式別墅的體驗感認可度還是很高的。

發(fā)展驅(qū)動：古北水鎮(zhèn)+區(qū)域眾多旅游資源

古北水鎮(zhèn)是一大休閑招牌，再疊加周邊眾多旅游資源，更加吸引北京旅游度假人群。

客戶偏好：追求品味生活，喜好低密院落式社區(qū)

客戶大多是自住兼投資，純投資的客戶不多，對小區(qū)的藝術(shù)感、產(chǎn)品認可度都很高，而且項目周邊的古北水鎮(zhèn)是最大的吸引力；客戶多為中產(chǎn)客戶，在品味滿足基礎(chǔ)上，追求一定性價比。

2.開發(fā)商重運營，社群理念是項目持續(xù)客流保證

在北京周邊度假項目中，北戴河的阿那亞和懷來北的原鄉(xiāng)美利堅項目的成功，很大程度上與社群活動有關(guān)。比如，阿那亞項目在初期發(fā)展中呈現(xiàn)一些問題，后繼乏力。開發(fā)商從2014年開始轉(zhuǎn)變驅(qū)動，把業(yè)主作為驅(qū)動，通過200-300個不同類型的社群，社群主要通過會員制管理，線上線下相結(jié)合，基于行業(yè)、興趣愛好進行劃分，定期組織一些活動，有合唱團、舞蹈團、詩社、長跑團等，通過這些興趣和存在感的打造，聚集一些志同道合的朋友，把準業(yè)主及潛在業(yè)主緊緊聯(lián)系起來，出現(xiàn)滾雪球效應(yīng)，實現(xiàn)客戶長線投資，項目雖然相對慢周轉(zhuǎn)，但盈利點增加，盈利鏈條擴大，確保永續(xù)收益。

3.旅游項目盈利模式多樣化

從現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展來看，盈利方式可謂多樣化，在正常的銷售物業(yè)盈利基礎(chǔ)上，增加與旅居平臺合作，通過會員體系盈利，另外，還通過資產(chǎn)證券化形式，發(fā)行金融產(chǎn)品進行盈利。

作為旅游度假類項目，如何吸引投資客群是要重點，投資客群最關(guān)注的是房屋的收益情況，因此，京郊很多定位旅游度假項目都采取銷售托管形式或與旅居平臺合作，如金山嶺區(qū)域的龍湖長城源著項目，推出銷售托管的方式，為投資客戶提供多元化的變現(xiàn)渠道，增加項目的投資屬性。  

另有一種方式，即項目資產(chǎn)證券化，通過發(fā)行金融產(chǎn)品實現(xiàn)項目融資和盈利。項目與銀行合作，把項目作為抵押品，銀行發(fā)行消費信托產(chǎn)品，另外還會引入項目運管公司，提供項目對外租賃服務(wù)及其他服務(wù)內(nèi)容。消費者購買后，一是可以獲得長期收益，二是可以實現(xiàn)度假項目的有期居住權(quán)。

綜上，旅游地產(chǎn)在人們從物質(zhì)滿足向精神追求的進程中，受青睞度日益增長，市場環(huán)境的變化，客戶認知、需求的變化，開發(fā)商自身資源的變化等，都進一步促使整個旅游地產(chǎn)發(fā)展在不斷更新迭代，進入到下一個發(fā)展階段中。

據(jù)微信公眾號：地產(chǎn)雜志