房企資金面壓力加?。?發力融資創新、整合與營銷

2017年房企融資已經收緊，2018年在此基礎上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發行統統加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業的“馬太效應”將更加明顯。

房企資金面將在2018年面臨嚴峻考驗。數據顯示，房企1-2月到位資金同比回落至4.8%。去年以來，中央層面陸續出臺了一系列整治銀行業市場亂象的管理措施，打出一套組合拳。市場監管直指房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資、綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房亂象。

這一大趨勢之下，與之息息相關的房地產金融市場勢必會受到較為顯著的影響。

安居客首席分析師張波認為，2017年房企融資已經收緊，2018年在此基礎上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發行統統加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業的“馬太效應”將更加明顯。

新一輪洗牌后，涉房企業的“去房化”趨勢將加速，房地產行業的集中度也會不斷提升。在此背景下，中小房企與龍頭開發商之間的差距亦會進一步拉大。

資金全面收緊

2017年12月，中央經濟工作會議為2018年的經濟工作定下基調：防風險、穩增長。會議將防范金融風險列為未來3年三大攻堅戰之首，還明確了穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。2018年伊始，證監會、銀監會和保監會相繼發聲，再度釋放監管從嚴信號。

監管部門對于變相輸血樓市的嚴控和整頓也在加強。據相關數據統計，今年以來，銀監部門已經針對違規輸血樓市對商業銀行開出10張罰單。比如1月9日中信銀行廈門分行因部分個人貸款資金違規挪用并流入房地產市場被罰款25萬元；1月19日，天津濱海江淮村鎮銀行違規發放個人消費貸款用于購房被天津銀監局處以20萬元罰款；1月23日，北京銀行上海分行因某同業投資資金投向項目資本金不到位的房地產開發項目等原因被要求責令改正，并處罰款50萬元。2月9日，中原銀行鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用于“購房首付”吃監管罰單。

房企資金面也在收緊。統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。易居研究院綜合統計發現，自2016年3月該數據同比增幅大幅回升至正增長區間后，此后幾個月到位資金同比增幅基本平穩在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。今年前兩個月這一數值，為2016年2月以來最低水平。

國海證券分析師靳毅指出，房企最傳統的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發貸的依賴程度下降，開發貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發貸前必須取得四證，且不得用于購置土地，因此房企在開發最初期需通過其他渠道籌集資金。

易居研究院研究員王夢雯認為，在國內外經濟形勢依舊復雜、整體環境未明顯改善的情況下，考慮未來市場整體銷售大概率繼續回落，預計2018年開發企業到位資金增幅可能會繼續趨緩，房企資金壓力也將加大。

在2017年下半年開始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，國內市場融資成本上升，融資審批趨緊，多家房企開始尋求海外融資渠道。如瑞安房地產、建業地產及雅居樂于近期發行的票據及優先永續證券，年利息均在6.5%-7.0%，遠高于去年同期的4.2%-5.5%。

整合將加速

靳毅認為，房企債券再融資壓力最大的是2020年。但是考慮到2015年下半年和2016年發行的許多房企公司債是3+2期限，如果投資機構因于房地產行業資金鏈緊張可能會出現違約的擔憂選擇回售，那么房企面臨的償還壓力可能會提前到2018年或2019年。

在防風險、穩增長的基調下，仲量聯行預計房地產市場將加速整合。隨著市場融資難度加大，品牌房企的融資優勢得以凸顯。

據克而瑞統計，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達24.1%，相較2016年上升了5.8個百分點；TOP100品牌房企集中度大幅上漲10.7個百分點，到55.55%，首次超過一半。

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒認為：“經過這一段時間政策和市場的考驗，一些擁有優質品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進一步擴大市場份額?！?/font>

仲量聯行投資研究部副總監周瑛認為，銀監會近期的監管措施的確從不同角度進一步收緊了房企的融資渠道，但之后將會有更多流通能力強的物業進入市場，尋求變現。從這點看，未來在經歷一段時間沉淀后，大宗物業交易市場將會重新活躍起來，對于資金充沛的投資者而言將迎來更多機會；另外一些資金鏈相對緊張的開發商則有可能面臨其不良債權、資產被銀行打包處置的狀況，這將會是不錯的投資機會。

周瑛強調，中央政策和經濟環境的新變化，對于房地產金融市場的影響無疑將是巨大的：“整體經濟都在降杠桿過程中，所以除了傳統的融資手段，開發商未來一定會更多著眼于新型結構性融資工具，比如房地產資產證券化會有很大發展空間。從長遠看，更為嚴格的監管有助于促進市場健康穩定發展?！?/font>

易居研究院研究總監嚴躍進建議房企采取更為靈活的營銷方式應對市場變化。他認為，從資金收緊是大概率，但是企業可以憑借過去兩年較好的業績，繼續支撐一段時間。對于此類房企來說，當前類似的投資策略都是比較穩健的，并沒有太冒進，畢竟地王現象少了很多，房企推盤方面的拿捏手法也很到位，關鍵是要在市場周期波動中靈活做出投資和銷售策略。

據21世紀經濟報道記者了解，2018年以來，已經有房企開始通過階段性適度降價促銷等方式試探市場，從而回籠資金。

據21世紀經濟報道