整治住房公積金亂象 能避免剛需群體被誤傷嗎?

在房貸利率上漲已成趨勢(shì)的情況下，對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，若能獲得公積金貸款支持，無(wú)疑就能減輕很大一塊還貸壓力。 　　自去年底開(kāi)始，四部委聯(lián)合發(fā)文要求維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益后，近期包括上海（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）、蘭州（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）等地陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，簡(jiǎn)化審批流程，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，整治“樓盤(pán)拒絕公積金貸款”等亂象。 資料顯示，中國(guó)的公積金已經(jīng)具有一定的繳存規(guī)模。 　　截至2017年11月底，全國(guó)住房公積金繳存總額12.3萬(wàn)億元，提取總額7.2萬(wàn)億元，繳存余額5.1萬(wàn)億元；累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7.48萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額4.5萬(wàn)億元，個(gè)貸率（個(gè)人住房貸款余額/繳存余額）為87.6%。 公積金貸款買(mǎi)房的最大優(yōu)勢(shì)是，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在利率方面。以深圳為例，深圳住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公積金貸款利率5年以上為3.25%，而商業(yè)貸款5年以上則為4.9%。這比起現(xiàn)在的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率還低了很多。 　　
顯然，公積金貸款對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，能夠減輕購(gòu)房還貸壓力。不過(guò)，現(xiàn)在如果你在一二線城市購(gòu)房，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，你所能貸到的公積金額度有限，所以只能采取“組合貸款”（既公積金貸款加商業(yè)住房貸款）的方式。比如，上海一套房產(chǎn)300萬(wàn)，首付90萬(wàn)，購(gòu)房者能貸到的公積金貸款只有60萬(wàn)，剩下的150萬(wàn)也也只能走商業(yè)貸款了。 但即使是這樣，由于有一部分低利率的公積金貸款存在，購(gòu)房者的還貸成本能下降不少。“全款的里邊請(qǐng)，商貸的請(qǐng)排隊(duì)，公積金貸款的請(qǐng)出去把車(chē)挪一下。”這不是一句玩笑話，而是真實(shí)發(fā)生著的情形。而現(xiàn)如今，不管是新房源，還是二手房樓盤(pán)，剛需群體要想通過(guò)公積金貸款不僅是審批進(jìn)度緩慢，還一直遭到房企的“嫌棄”。 　　
開(kāi)發(fā)商為何都不喜歡公積金貸款呢？ 　　
有二種情況：一是開(kāi)發(fā)商可以做，但不愿意做，因?yàn)楣e金貸款放款的速度比商貸慢很多，所以他們都盡量不做公積金。只要樓盤(pán)銷(xiāo)售還不錯(cuò)，天天有人拿著商貸和現(xiàn)金來(lái)購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿意接納申請(qǐng)時(shí)間冗長(zhǎng)的公積金貸款。還有一種是，開(kāi)發(fā)商未做公積金貸款申請(qǐng)。開(kāi)發(fā)商若想做公積金貸款要先到公積金管理中心備案登記，還要交擔(dān)保費(fèi)，通過(guò)一段時(shí)間審核公積金管理中心才會(huì)給開(kāi)發(fā)商做公積金貸款。一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得做這種事情太麻煩，況且自己部分資質(zhì)還不過(guò)關(guān)，所以就耽擱了下來(lái)。 　　 　　
對(duì)此，我們認(rèn)為，這次上至中央四部委，下至各地方政府陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，就是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。顯示了各級(jí)政府對(duì)在繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控、建立健全長(zhǎng)效機(jī)制的住房政策之下，提高公積金的使用效率，讓公積金貸款更好的滿(mǎn)足首套購(gòu)房者的置業(yè)需求，避免房地產(chǎn)調(diào)控誤傷剛需尤為重要。
事實(shí)上，出臺(tái)相關(guān)政策嚴(yán)控“樓盤(pán)不接受公積金貸款”這一現(xiàn)象效果肯定不彰，我們更應(yīng)從以下幾個(gè)方面落實(shí)政策，讓不少試圖通過(guò)公積金貸款買(mǎi)房的剛需群體能夠得償所愿： 首先，各地要加快公積金貸款的審批力度。目前在廣州（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）、珠海（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）和深圳等城市，樓盤(pán)已經(jīng)較少完全拒絕公積金的情況，而且審批速度已經(jīng)加快了不少，一個(gè)月內(nèi)絕對(duì)可以批下來(lái)。 毋庸置疑，公積金的審核很重要，但是一審好幾個(gè)月，而且公積金貸款批下來(lái)也要很長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然對(duì)此頗有怨言，提高公積金的審核效率尤為重要。 　　
再者，針對(duì)部門(mén)城市公積金買(mǎi)房審批速度一時(shí)還難提高。“組合貸款”操作程序較為繁瑣，針對(duì)這一部分客戶(hù)開(kāi)發(fā)商通常會(huì)減少折扣。公積金放款太慢，建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)該前期先幫客戶(hù)做商業(yè)貸款，后期再轉(zhuǎn)做公積金貸款。這樣可以較快地實(shí)現(xiàn)資金回籠。 　
最后，部分城市可以根據(jù)自身的情況，適當(dāng)?shù)奶岣邔?duì)特定群體公積金合理使用需求的支持。 　　例如南京（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）2018年1月份出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》中就指出，高層次人才在購(gòu)買(mǎi)自住住房的貸款限額，最高可放寬到限額的4倍，按照現(xiàn)在每人最高可貸30萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，高層次人才買(mǎi)房公積金貸款最高可貸120萬(wàn)元。 　　
當(dāng)然，需要提醒的是，公積金貸款額度上調(diào)僅是部分熱點(diǎn)城市，對(duì)特定的群體可能會(huì)實(shí)施，整體上調(diào)的可能性并不高，因?yàn)楦鳠狳c(diǎn)城市若都把公積金貸款額度上調(diào)，那么投機(jī)性需求又要趁虛而入，更嚴(yán)調(diào)控又要出臺(tái)，這反而對(duì)剛需群體不利。去年四部委要求維護(hù)公積金繳存職工的購(gòu)房貸款權(quán)益，近日各地方政府也推出了公積金新政，就是想要讓更多剛需享受到公積金優(yōu)惠利率，避免被誤傷。相信未來(lái)，只要相關(guān)部門(mén)提高公積金審核效率和速度，開(kāi)發(fā)商積極接納公積金貸款者購(gòu)房，以及各熱點(diǎn)城市根據(jù)自身的需求，對(duì)特定群體放寬貸款限額，未來(lái)公積金貸款使用效率還能更上一個(gè)臺(tái)階，公積金貸款真正能成為廣大剛需的福音。

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