我的法援故事第908輯——租賃的房屋無法經(jīng)營，承租人有權(quán)解除合同嗎?

　　隨著經(jīng)濟社會進一步發(fā)展，經(jīng)營性房屋租賃已經(jīng)越來越普遍。作為民商事主體從事生產(chǎn)經(jīng)營的生產(chǎn)資料，一旦租賃的房屋無法投入到經(jīng)營活動中，承租人將面臨巨大的經(jīng)營損失。近日，臺州市法律援助中心就接到了一起經(jīng)營性房屋租賃糾紛的咨詢。

租賃房屋遭遇斷電

　　周先生從事餐飲業(yè)，今年剛租賃一處房屋用于經(jīng)營食堂。在交付了定金和租金后，周先生便著手對房屋進行裝修，沒想到房屋還沒投入經(jīng)營，就突遭斷電問題。經(jīng)過了解，周先生這才得知，原來是出租人違規(guī)拉電，供電部門實施斷電措施。周先生心急如焚，每停工一天延遲投入經(jīng)營，他都面臨損失，今后也可能面臨無法投入經(jīng)營的問題，這可怎么辦才好?周先生焦急中來到臺州市法律援助中心尋求法律幫助。

合同是否可解除?

　　經(jīng)了解，周先生并未與出租人簽訂書面的房屋租賃合同，那么房屋出現(xiàn)斷電問題，周先生是否可以據(jù)此解除合同關(guān)系呢?在房屋租賃合同中，出租人負有保證房屋正常使用的義務(wù)，本案中，因出租人未能有效保障承租人的用電，導(dǎo)致承租人無法正常經(jīng)營，承租人簽訂租賃合同的目的便無法實現(xiàn)，那么承租人可以解除租賃合同。周先生可先發(fā)函要求出租人采取有效措施進行處理，如出租人一直未能解決斷電問題，周先生可起訴要求解除合同，并要求出租人賠償相關(guān)損失。

律師說法

　　在房屋租賃的過程中，若遭遇斷電的，應(yīng)先確認斷電的具體原因：如果是非承租人的原因?qū)е聰嚯姷模凶馊丝赏ㄟ^書面催告的方式要求出租方恢復(fù)正常供電。與此同時，應(yīng)留意保存斷電的相關(guān)證據(jù)，以便確定斷電的起止時間、斷電的原因以及斷電造成的損失等。如果出租人無正當理由斷電或未能有效保障承租人的用電，導(dǎo)致承租人無法正常經(jīng)營，承租人簽訂租賃合同的目的便無法實現(xiàn)，那么承租人可以解除租賃合同并要求承租人承擔違約責任。但是，承租人在承租的房屋斷電后，也應(yīng)采取必要的措施減輕損失，否則該等擴大損失將由其自行承擔。
　　另外，在房屋租賃合同關(guān)系中，雙方盡量簽訂詳細規(guī)范的書面租賃合同，尤其租賃期限為六個月以上的，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零七條規(guī)定，應(yīng)當采用書面形式，未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。簽訂書面合同時，可對雙方權(quán)利義務(wù)以及解除合同的事由進行明確約定，以便發(fā)生糾紛時，雙方有據(jù)可依。

法律規(guī)定

　　《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”
　　《中華人民共和國民法典》第五百九十一條：“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。”

臺州市法律援助中心

浙江鑫湖律師事務(wù)所   俞丹丹

來源：臺州司法